Сравнение дохода от аренды квартиры и апартаментов

Есть у нас в стране народная мечта — чтобы квартира не просто стояла, а приносила доход. Чтобы сама себя окупала, желательно зарабатывала «на морюшко» и ещё немного сверху. Вроде ничего сверхъестественного: сдаёшь жильё — получаешь денежку. Но с появлением на рынке апартаментов вся эта арифметика стала посложнее. Потому что вроде тоже жильё, а вроде и нет. И вот тут начинается самое интересное — кто же выгоднее: старая добрая квартира или современный и модный апартамент?

Давайте сравним в лоб, по цифрам, по нюансам, по сюрпризам. Без маркетинга, без «элитных локаций» и без заклинаний «доход до 12% годовых». Только реальность. С калькулятором, с юмором и с человеческим языком.

Цена входа — кто кого

Первый вопрос, который волнует любого потенциального арендодателя: сколько надо вложить? И тут у нас первое отличие.

Квартиры:

• Обычно дороже, особенно в центре или в районах с развитой инфраструктурой. 
• Средняя цена за квадрат выше, потому что это всё-таки жильё. 
• Но зато есть варианты на вторичке, где можно торговаться и брать не за всю котлету. 

Апартаменты:

• Бывают дешевле, особенно если речь о новом комплексе в спальном районе или здании бывшего БЦ. 
• Часто продаются в формате «студия 20 кв.м», а значит, порог входа ниже — можно зайти с меньшими деньгами. 
• Минус — меньше выбор на вторичке и сложнее оценивать ликвидность. 

Итог: если у вас ограниченный бюджет, то с апартаментами заходить проще. Но помните — это только начало истории. Дальше начинается самое весёлое.

Доход от аренды: кто даёт больше денег в месяц

Цифры — вещь упрямая. Поэтому давайте прикинем. Возьмём две ситуации.

Вариант 1 — квартира:

• Двушка в пределах Москвы (не центр, но и не МКАД), с хорошим ремонтом. 
• Стоимость: 14 млн рублей. 
• Сдаётся в долгосрок за 70–80 тысяч рублей. 

Вариант 2 — апартамент:

• Студия 25 кв.м в новом апарт-комплексе. 
• Стоимость: 8 млн рублей. 
• Сдаётся за 45–50 тысяч. 

Сравниваем доходность:

• Квартира: 75 000 × 12 = 900 000 в год. Доходность ~6,4%. 
• Апартамент: 48 000 × 12 = 576 000 в год. Доходность ~7,2%. 

Выходит, апартамент чуть выгоднее? Но погодите. Мы забыли про налоги, коммуналку и все прочие радости взрослой жизни.

Коммунальные платежи: тишина или траур

О, коммуналка — это тот момент, где у апартаментов начинают сдавать нервы.

Квартира:

• ЖКХ по тарифу для жилых помещений. 
• Средний чек в месяц за двушку — 5–7 тысяч рублей. 

Апартамент:

• Платите по коммерческим тарифам. А это может быть в 1,5–2 раза выше. 
• Иногда управляющая компания вообще живёт своей жизнью и выставляет «прайс, как у Hilton». 
• Коммуналка в 25–30 кв.м апартаменте может быть 8–12 тысяч в месяц. 

Если вы сдаёте, то арендатор, конечно, платит. Но если вы вдруг не нашли жильца на 2–3 месяца — платить будете вы. И тут уже получается, что квартира более лояльна к своему хозяину.

Налоги: государство считает по-разному

Налоги — не та тема, где можно расслабиться. Особенно если речь про сдачу жилья.

Квартира:

• Если сдаёте официально — 13% НДФЛ с дохода. 
• Можно оформить ИП и платить по упрощёнке или даже по патенту. 
• Налог на имущество — 0,1% от кадастровой стоимости. 

Апартамент:

• 13% НДФЛ тоже никто не отменял. 
• Но патент не подходит — ведь это нежилое помещение. 
• Налог на имущество может быть в 5–10 раз выше — до 2% от кадастровой стоимости. 
• Да и сам кадастр часто больше, чем у аналогичной квартиры. 

Итого: если вы играете по белому, то налоговая отдача от апартамента будет ощутимее.

Простои: кто чаще стоит без жильца

Хорошая квартира — как горячий пирожок: уходит с рынка за пару дней. Особенно если она с мебелью, нормальным ремонтом и без ковра на стене.

Апартамент — это более капризная история:

• Многие арендаторы даже не знают, что это за зверь такой. Видят «нежилое» — пугаются. 
• У кого-то нет доверия к управляющей компании. 
• Кто-то боится, что там не прописаться, не зарегистрироваться, и вообще всё мутно. 

Особенно это касается апартаментов, которые позиционируются как посуточная аренда, но находятся в районе, где «посуточников» не ждут.

Так что апартамент чаще бывает пустым. И если у вас нет опыта управления арендой, активного продвижения, красивых фоток и чёткого расчёта — велик шанс сидеть без арендаторов и подсчитывать убытки.

Управление и головная боль: кто спокойнее

С квартирой всё просто. Сдал, заключил договор, получаешь деньги. Иногда приходится чинить кран или обсуждать шумных соседей, но в целом — спокойная жизнь.

А вот с апартаментами — это уже ближе к бизнесу:

• Нужно чаще мониторить рынок. 
• Арендаторы бывают на неделю, месяц, полгода. 
• Больше уборки, больше ключей, больше координации. 
• Если управляющая компания берёт всё на себя — платите до 20–30% от дохода. 

И ещё: не все управляющие компании одинаково полезны. Некоторые ведут себя так, будто вы должны им деньги просто за то, что вы собственник.

Ликвидность и перспектива продажи

Когда придёт момент продать свою недвижимость — вот тут квартира снова возьмёт реванш.

• Квартиру продать проще. Её покупают семьи, инвесторы, молодёжь, ипотечники — все. 
• Апартаменты сложнее: не все банки дают ипотеку, не все юристы рекомендуют, не всем подходит их статус. 

Особенно если рынок просел — квартира уходит, а апартамент может висеть месяцами. А то и годами.

Кому подойдёт что: личный выбор

Если вы хотите спокойную аренду:

• Взяли квартиру, сдали одному арендатору, и живёте спокойно. 
• Налоговая вас особо не трогает. 
• Минимум рисков, максимум стабильности. 

Если вы хотите активный доход:

• Берёте апартамент, делаете красивый ремонт, запускаете в аренду. 
• Сами управляете или отдаёте УК. 
• При правильной стратегии доход может быть выше, но и рисков, и нервов больше. 

Всё зависит от того, что вы хотите: пассив или игра на опережение.

Чего не говорят в объявлениях

• Доход 10% годовых по апартаментам — бывает, но если вы супероператор аренды. 
• «Без простоев» — не верьте, даже идеальный апартамент стоит хотя бы 1–2 месяца в год. 
• «Коммуналка входит в аренду» — считайте, что платите вы. 
• «Идеальный объект для инвестиций» — это почти всегда реклама. 

Ищите реальные примеры, сравнивайте локации, читайте отзывы.

Что нужно учитывать при расчёте дохода

• Сколько вы реально потратите на ремонт, мебель, технику. 
• Сколько месяцев в году апартамент будет стоять. 
• Какие налоги вы платите — и готовы ли вы оформлять всё легально. 
• Кто будет управлять объектом: вы сами или кто-то другой. 
• Есть ли рядом конкуренты — и что у них по ценам. 

И если всё это сложить — часто выходит, что разница между квартирой и апартаментом не такая уж и большая. А иногда — в пользу квартиры, просто потому что она менее капризная.

Финальное сравнение — простыми словами

Квартира:

• Доход — стабильный, но не заоблачный. 
• Расходы — понятные. 
• Управление — лёгкое. 
• Перепродажа — простая. 
• Налоги — гуманные. 

Апартамент:

• Доход — может быть выше, если повезёт. 
• Расходы — больше (ремонт, коммуналка, УК, налоги). 
• Управление — сложнее. 
• Перепродажа — с нюансами. 
• Налоги — кусаются. 

Подытожим без громких слов

Если вы только начинаете инвестировать — начните с квартиры. Она спокойнее, предсказуемее, и продать её легче. Это как первая машина — пусть не спортивная, зато надёжная.

Если у вас уже есть опыт, вы не боитесь рисков, умеете работать с арендаторами, не боитесь бумажной волокиты и готовы вкладываться — апартамент может быть выгодным вложением. Но только если вы готовы быть не просто владельцем, а управляющим своего мини-бизнеса.

В недвижимости, как в жизни: всё зависит от цели, терпения и готовности к неожиданностям. Не верьте ярким обещаниям — верьте только цифрам и здравому смыслу. А уж он вам точно подскажет, где жильё приносит доход, а где только иллюзию выгоды.