Риски покупки апартаментов в строящемся ЖК

Купить апартаменты в новостройке — звучит как «взять билет в будущее». Мол, сейчас заплатим (не всё, конечно, ипотека поможет), подождём немного, и будет у нас лофт мечты с панорамными окнами, велодорожками под балконом и кофейней внизу. Красота! Но где там кофе — а где риски, про которые никто не любит говорить? Вот об этом и пойдёт разговор. Без глянца и пафоса. Только правда и немного юмора, чтобы не было совсем грустно.

Апартаменты — это не квартира

Вот прям сразу, с места в карьер. Чтобы вы понимали, что строится и что вы собираетесь покупать.

Апартаменты — это не жилое помещение. Это, по закону, коммерческая недвижимость. И как бы застройщик ни называл проект “жилой комплекс бизнес-класса”, если в документах написано “нежилое” — считайте, что берёте себе кусочек бизнес-центра с душем.

А значит:

Вы не получите прописку, даже если вы трижды собственник.
Коммуналка будет выше, потому что тарифы коммерческие.
Налог на имущество — тоже повыше.
И прав у вас меньше. Включая тот факт, что апартамент проще изъять, снести, реконструировать.

Уже не так радужно, правда? А ведь это ещё только поверхностный слой.

Строящийся апарт-комплекс — это отдельный зверь

Купить апартаменты в построенном доме — это одно. Там хотя бы видно, что из себя представляет здание, есть соседи, УК, документы, и ты хоть как-то можешь оценить обстановку.

А строящийся ЖК — это кот в мешке. А точнее, мешок, в котором непонятно кто строит, непонятно что, по непонятно каким правилам. И этот кот может быть довольно зубастым, если посмотреть на риски трезво.

Застройщик может… не достроить

Да, да. Это не миф из девяностых. Сегодня, несмотря на эскроу-счета, регуляторов, стройконтроль и господдержку, иногда случаются случаи. И знаете что? Апартаменты не подпадают под те же жёсткие законы, что квартиры.

Если жилой дом не сдан в срок — начинается беготня, суды, компенсации, банковские гарантии, долевики объединяются в чаты и идут к прокурору.

Если не сданы апарты — застройщик разводит руками: “Мы, типа, коммерцию строим. Там свои сроки, свои правила”.

В итоге:

Никакой реновации.
Никакой защиты, как у обычного жилья.
Если деньги “утекли” — ищи-свищи.

Что написано в документах — то и получишь

Многие думают: “Ну подумаешь, апартаменты. Там же будет всё как в квартире: свет, вода, газ, мусоропровод, садик через дорогу”.

А теперь читаем ДДУ, проектную декларацию, градостроительный план. И что же?

Водоснабжение — через какую-нибудь обособленную систему, с завышенными тарифами.
Газ? Ха-ха. Никто его туда не ведёт.
Лифты могут быть “грузовыми”, а не пассажирскими. А значит, технически это не для жилых нужд.
Пожарная безопасность — по стандартам офисов.
И никакой социальной инфраструктуры. Ни детсада, ни школы, ни поликлиники. Зачем? Это же не жильё.

Если хотите жить, как человек, а не как персонаж бизнес-триллера — читайте всё до последней строчки.

Качество строительства — часто как получится

Раз уж объект нежилой — застройщик может себе позволить чуть меньший контроль. Нет, никто не говорит, что вас обманут. Но нюансы есть:

Не всегда используется тот же стандарт отделки, что в жилых домах.
Могут применяться более дешёвые материалы. Типа “под офис — и так сойдёт”.
Вентиляция и шумоизоляция — могут быть очень условными. Потому что “это не для постоянного проживания”.

А потом начинается: «Сосед варит борщ в три часа ночи, и вся вытяжка у меня», или «Почему я слышу, как он чихает?». Потому что апартамент — это как бы офис с душем. А не уютное семейное гнёздышко.

Управляющая компания может быть неадекватной

Вот вы купили апартамент, сделали евроремонт, повесили шторы, принесли кактус. А потом приходите домой, а у вас отключили воду. Почему? Потому что УК решила, что вы задолжали 800 рублей, и просто перекрыла стояк. Ну или им просто не понравилось, как вы поставили кондиционер.

Зачем такое поведение?

Потому что часто УК — это дочка застройщика. Им вообще всё равно на жильцов, они работают «по уставу».
Потому что в нежилых помещениях действуют другие правила. Там можно отключать ресурсы, ставить бешеную плату за обслуживание, делать платный проход в лобби (!).

Если вы не читали договор управления — вас могут ждать сюрпризы. Например:

Штраф за сдачу в аренду без согласования.
Камеры в коридоре и штраф за громкий смех после 22:00.
Обязательные услуги, от которых нельзя отказаться.

Проблемы с перепродажей

Допустим, вы всё это знали. И решили: “Ладно, я не для жизни, я потом перепродам и заработаю!”

А вот и нет.

Проблемы начинаются:

Не все банки дают ипотеку на апартаменты. Особенно на вторичке.
Многие юристы сразу ставят отметку “риск” и советуют клиентам держаться подальше.
Статус “нежилое” отпугивает покупателей, особенно если они хотят жить там с детьми.
Арендаторы охотно берут, а вот покупатели — не факт.

Потом вы сидите год с этим апартаментом, и думаете: “Может, скинуть цену?”, а покупатели тоже не торопятся, ведь предложений — полно.

Скрытые затраты

Застройщик говорит: “Вот апартамент — всего за 6 миллионов!” Вы радуетесь, подписываете, а потом начинается.

Коммуналка 10 тысяч в месяц.
Отделка не включена — ещё миллион.
Парковка отдельно — 900 тысяч.
Вход в спортзал (который рекламировали) — по абонементу.
Ремонт надо делать по согласованной схеме. С допуском от УК.
Интернет только от «партнёрского провайдера», зато по 1500 в месяц.

А вы-то думали — живи и радуйся. А вышло как в мультике: купил рыбку, а она ещё и корм дорогой ест.

Апартаменты в апарт-отеле — это вообще отдельный квест

Если застройщик продаёт апартаменты под вывеской “апарт-отель”, будьте в дважды осторожны. Там:

Может быть ограничение на личное проживание. Да-да, нельзя просто купить и жить.
Могут быть обязательства по сдаче в аренду только через УК.
Никакой кастомизации, никакой перепланировки. Всё — по стандарту, как в гостинице.
А ещё доход по “гарантированной ставке” — 5% годовых. А потом оказывается, что “ставка не гарантирована”, потому что пандемия/падение спроса/коммуналка выросла.

Хотите жить? А вам говорят: «Вы нарушаете правила гостиницы». Хотите сдавать — а дохода нет. И к кому бежать? Не к застройщику. Он уже с деньгами.

Какие вопросы обязательно задать до покупки

Вот список, без которого вообще нельзя даже подходить к подписанию бумаг:

Какой статус объекта? Не просто “апартамент”, а “что написано в Росреестре?”.
По какому назначению земельный участок? Жилищное строительство, коммерческая застройка, и т.д.
Есть ли возможность постоянной регистрации? (Спойлер — скорее всего, нет.)
Какой тариф на ЖКУ? По жилым или коммерческим ставкам?
Кто будет УК? Можно ли сменить потом? Какие условия управления?
Какие коммуникации? Газ? Вентиляция? Отопление? Горячая вода?
Что включено в цену? Есть ли отделка? Парковка? Кладовка?
Можно ли сдавать в аренду без ограничений?
Какие штрафы или ограничения прописаны в договоре?

Попросите всё на бумаге. Не “на словах”, а письменно. Иначе потом менеджер скажет: “Я такого не говорил”, и будет прав.

Итоги без фантиков

Покупка апартаментов в строящемся ЖК — это не страшно. Но только если вы знаете, во что вляпываетесь. Это не квартира. Это не жильё. Это объект недвижимости с другим уровнем правил, защиты, налогов, инфраструктуры и возможностей.

Можно покупать — но нужно понимать:

Где вы покупаете.
У кого.
Зачем.
И что будет через 3–5 лет.

Если вас устраивает статус, тарифы, ограничения, управление и вы не планируете жить там с детьми — вперёд, почему нет. Но если вы надеялись купить «почти квартиру» подешевле — это плохой план.

Лучше знать заранее

Апартаменты — это как собака редкой породы. Вроде симпатичная, но требует особого ухода, отдельного корма, внимания, и иногда может укусить. Но если вы всё это знаете — выжить можно.

Проверьте всё, задайте все неудобные вопросы, подумайте трижды. И только потом подписывайте. Иначе рискуете стать героем очередной грустной истории: “Мы думали, что купили жильё… А купили странную комнату в здании без школы и с лифтом, который не работает”.