Разрешены ли перепланировки в апартаментах

Каждый, кто покупал или снимал апартаменты, рано или поздно задумывался: а можно ли тут сделать перепланировку? Ну хотя бы чуточку — стеночку подвигать, санузел увеличить, гардеробную втиснуть туда, где была кладовка с метлой. Вроде бы у тебя в руках ключи, вроде бы ты собственник (или почти), а сделать из этого бетонного короба конфетку — уже не всё так просто. Особенно если речь идёт об апартаментах, а не о стандартной квартире с типовой планировкой времён Петра I.

Давайте разбираться: разрешены ли перепланировки в апартаментах, с какими подводными камнями вы столкнётесь, кто может прийти и сказать «так делать нельзя», и что вообще считается перепланировкой, а что просто творческий беспорядок.

Чем апартаменты отличаются и почему с ними не всё очевидно

Начнём с главного: апартаменты — это нежилое помещение. То есть вы в них живёте (и даже платите налоги, коммуналку, ипотеку, всё как положено), но по документам это вовсе не жильё. Это может быть гостиница, коммерческая недвижимость, офисное здание, что угодно — кроме классического «жилого помещения».

А что это значит для перепланировки?

А вот что:

• Апартаменты не подпадают под Жилищный кодекс напрямую. А именно он регулирует, что можно и нельзя в квартирах. 
• Многие нормы, которые применяются к жилым домам, к апартаментам не применяются — или применяются с оговорками. 
• Контролирующие органы часто не знают, как именно проверять апартаменты. И это одновременно и плюс (можно «проскочить»), и минус (никто не скажет точно, что законно). 

В общем, если квартира — это белая полоса с чёткими границами, то апартаменты — это серая зона с пунктиром и размытыми краями.

Что вообще считается перепланировкой

Перед тем как говорить «можно или нельзя», давайте определимся, что именно вы хотите сделать. Потому что есть большая разница между «снести стену» и «переставить шкаф».

Перепланировкой считается:

• Снос или возведение перегородок. Даже если они не несущие. 
• Перенос санузла, кухни или мокрых зон. 
• Объединение помещений (например, кухня-гостиная вместо двух комнат). 
• Устройство дополнительных дверных проёмов. 
• Переоборудование нежилого помещения в жилое (даже если вы уверены, что оно и так жилое). 
• Перенос входа или выходов (например, из одной секции в другую). 

А вот что не считается перепланировкой:

• Поклейка обоев. 
• Замена ламината. 
• Установка кухни. 
• Перестановка мебели. 
• Навеска полок, если вы не долбите ими несущие конструкции. 

То есть если вы решили сдвинуть диван и передвинуть холодильник — живите спокойно. Но если взяли кувалду и пошли на стену — добро пожаловать в мир согласований.

А можно ли всё-таки делать перепланировку в апартаментах?

Короткий ответ: можно, но с нюансами. А длинный — читайте ниже.

Если вы — собственник, вы, вроде как, вольны делать в своём помещении всё, что угодно. Но! Только до того момента, пока вы не нарушаете:

• Технические требования. 
• Пожарные нормы. 
• Санитарные правила. 
• Интересы соседей. 
• Общедомовые коммуникации. 

Вот тут и начинается самое интересное. У вас может быть апартамент с планом, где указано: «перегородки — по усмотрению владельца». Тогда можно ставить стены где угодно, лишь бы не мешали никому и не трогали стояки. А может быть апартамент с уже утверждённой планировкой, где любое изменение требует согласования.

А если вы — арендатор, а не собственник, забудьте о перепланировках без разрешения владельца. Ни одна стена не стоит того, чтобы потом оплачивать судебные издержки или восстанавливать «как было» за свой счёт.

Как вообще узаконить перепланировку в апартаментах

Вот тут вам придётся взять на себя роль юриста, архитектора и терпеливого человека одновременно. Потому что официальной процедуры, как в квартирах, нет. Но есть общие шаги, которые помогают всё сделать грамотно.

• Обратитесь к проектировщику. Он сделает проект перепланировки с учётом всех норм. Да, это стоит денег. Но иначе вы просто рискуете на глазок делать что-то, что потом заставят снести. 
• Согласуйте проект с управляющей компанией. Даже если вы думаете «а что они мне сделают», они могут сделать многое — от штрафа до отключения воды. 
• В отдельных случаях потребуется согласование с МЧС, СЭС, Роспотребнадзором. Особенно если вы трогаете вентиляцию, мокрые зоны или меняете схему эвакуации. 
• После завершения работ — провести техническую инвентаризацию и внести изменения в план помещения. Это уже делают через БТИ или кадастровую палату. 

Некоторые забивают на все эти шаги и делают «на свой страх и риск». Иногда прокатывает. А иногда приходит проверка (или неадекватный сосед жалуется), и начинается классика: «восстановить как было», «штраф», «перерасчёт налогообложения» и прочие приятности.

Какие перепланировки точно запрещены

Даже если у вас руки золотые, а фантазия бурлит, есть вещи, которые запрещены почти всегда, вне зависимости от статуса помещения.

• Снос несущих стен. Это табу. Даже если «она всего 10 см, и точно не несущая» — проверьте у инженера. 
• Перенос мокрых зон над жилыми комнатами соседей. То есть нельзя поставить душ в бывшей спальне, если под вами — чья-то гостиная. 
• Устройство второй кухни без отвода. Просто потому что стояк не резиновый. 
• Перенос входной двери с изменением фасада. Особенно в зданиях с охраной или историческим обликом. 
• Нарушение пожарных выходов. Например, если вы зашили вентиляционную шахту, потому что «шумела» — вас за это по головке не погладят. 

Звучит всё это сурово, но смысл простой: не мешайте соседям, не нарушайте технику безопасности, не изобретайте велосипед.

Что говорят управляющие компании

Управляющие апарт-комплексов — это отдельная тема. Одни к вам придут на просмотр проекта, посоветуют, как лучше провести электрику и даже расскажут, где у других получилось красиво. А другие скажут: «Запрещено. Всё. Вообще. Даже думать запрещено.»

Поэтому перед началом работ обязательно:

• Уточните, есть ли внутренний регламент. 
• Проверьте, нужно ли уведомление перед началом работ. 
• Уточните, можно ли шуметь, и в какие часы. 
• Попросите список «нельзя». Он поможет вам не попасть на штраф. 

Некоторые УК могут предложить «внутреннюю экспертизу» или проектирование силами их подрядчиков. Это дороже, но зато проще согласовать. Так что тут уж выбирайте — экономия или спокойствие.

Реальные истории: было и стало

Чтобы немного сбавить градус официальности, расскажем пару историй, как бывает.

— Случай первый. Девушка купила апартаменты в стиле open space, захотела сделать спальню. Поставила гипсокартон, отделила угол, поставила кровать. Через месяц пришёл сосед сверху и сказал, что у него теперь гудит вентиляция. Оказалось, она перекрыла шахту. Результат: штраф, снос перегородки, новые траты.

— Случай второй. Молодой человек сделал из кладовки второй санузел. Всё красиво, плитка в стиле «лофт», светильники как в SPA. Но потом выяснилось: под этим местом у соседа спальня. Жалуются. Пришла проверка. Итог: закрытие санузла, демонтаж, и огромная трещина в доверии к «дизайнерским идеям».

— Случай третий. Пара купила два апартамента рядом, объединила их, сделала студию мечты. Всё по проекту, всё согласовали. Через год продали с прибылью. Потому что документы в порядке, всё узаконено, и следующий покупатель не боялся нарваться на сюрпризы.

Вывод: либо всё делать грамотно, либо ничего не трогать. Всё, что между, — это либо игра на удачу, либо проект «переделки по второму кругу».

Стоит ли вообще связываться с перепланировкой в апартаментах

Ответ на этот вопрос у каждого свой. Если вы хотите жить в пространстве, которое подходит вам по стилю жизни, и готовы потратить время и нервы — стоит. Перепланировка может превратить скучный бетонный мешок в уютный и удобный дом, где всё под вас.

Если вы не готовы заниматься бумажками, не хотите рисковать, или апарты куплены «под сдачу» — возможно, и не надо. Просто выберите то, что вас устраивает сразу. Сейчас выбор большой, и можно найти вариант с нормальной планировкой без танцев с кувалдой.

Главное — думать на несколько шагов вперёд. Потому что перепланировка — это не только про «сейчас красиво», но и про «потом не сносить и не платить штраф».

Коротко, но по делу

Итак, перепланировки в апартаментах разрешены. Но не все. И не всегда. И не так просто. Это не игра «сделай сам», а проект с элементами головоломки и вкраплениями бюрократии.

Чтобы всё прошло гладко:

• Планируйте заранее. 
• Работайте с проектировщиками. 
• Уважайте нормы и соседей. 
• Согласовывайте всё, что можете. 
• Храните документы — они спасут в будущем. 

И помните: хорошо сделанная перепланировка — это инвестиция в ваш комфорт. А плохо сделанная — инвестиция в головную боль. Выбирайте с умом.