Почему застройщики любят апарты больше, чем квартиры

Снаружи — башня со стеклянным фасадом, названия типа «Sky Residence Urban Life», рендер с чашкой кофе на фоне заката и подпись: «идеальное пространство для жизни». А внутри — апартаменты, не совсем жильё, не совсем офис, но очень даже товар.

И вот вы смотрите на эту красоту и думаете: почему они всё строят апарты? Где нормальные квартиры? Почему вместо жилого комплекса с детским садом, школой и двором — очередной дом с ресепшеном, без прописки и тарифом на воду, как в спортзале?

А всё просто. Застройщики апарты любят. Сильно. Преданно. Практически без условий. Потому что апарты — это, скажем прямо, их маленький строительный Эльдорадо. И сейчас вы поймёте, почему.

Земля дешевле. И доступнее. Прямо сразу

Квартиры можно строить только на земле под жилое строительство. А это ограниченный, дефицитный ресурс. Её мало. Она дорогая. Её сложно получить. А вот земля под коммерцию — легко. Её навалом. Это:

• Бывшие промзоны.
• Участки под офисы.
• Земля под склады и торговые центры.
• Даже участки с назначением «многофункциональные комплексы».

И там можно строить апарты. То есть дом — как бы не дом. Жильё — как бы не жильё. А здание — уже можно.

Результат: застройщик покупает землю за меньшие деньги, согласует проект быстрее и начинает стройку раньше. А вы потом гадаете, почему апарты растут как грибы даже там, где раньше были гаражи и песок.

Нет нужды делать всю эту «социалку»

Если вы строите квартиры, вам не отделаться. Надо:

• Построить детский сад или школу.
• Проложить коммуникации по всем стандартам.
• Пройти кучу проверок по СНИПам.
• Получить согласования на инфраструктуру, благоустройство, дворы, озеленение.
• Подключиться к городской системе отопления.
• Обеспечить парковку по нормативу (одна на столько-то квартир).
• И, самое ужасное, — отдать часть построенного городу бесплатно.

С апартами — всё проще. Это не жильё, значит:

• Детский сад не нужен.
• Школа — тоже.
• Нормы по инсоляции, шумоизоляции, площади кухни и т.д. — мягче.
• Коммерческие коммуникации — это быстрее и гибче.
• Можно не делать много дворов, зелени, лавочек и качелей.
• Можно плотнее застроить участок.

Проще говоря, апарты — это свобода. Хотите кухню 4 квадрата? Можно. Хотите санузел без окна? Можно. Хотите на одном этаже 80 студий по 18 м²? Можно, и даже нужно.

Быстрее строить, проще продать

Апарты — это не только лёгкий старт, но и быстрая финишная прямая. Что это значит для застройщика:

• Меньше согласований — быстрее получаем разрешения.
• Коммерческий статус — меньше проверок.
• Проект не требует долгих экспертиз.
• Себестоимость ниже, а маржа — выше.

Продать апарты можно почти по той же цене, что и квартиру, особенно если они в хорошем районе и красиво поданы. Люди на слово «апартаменты» реагируют как на «бизнес-класс». Хотя на деле — это студия без прописки в бывшем офисе с красивыми занавесками.

Не надо делать нормальные подъезды, мусорки, лестницы и парковку

Звучит грубо, но это правда. В жилом доме всё должно соответствовать ГОСТу. В апартах — всё как договоритесь.

• Мусоропровод? Да вы что, вон бак за углом.
• Лестница эвакуации? Одна на весь блок.
• Входная группа? Сделаем ресепшен — будет «по-богатому».
• Парковка? 30 мест на 200 апартов — и хватит, это же бизнес-центр.
• Лифты? Можно вообще оставить как в офисе, просто покрасить.

И всё это — не нарушение. Это законно. Потому что «не жилой фонд». А значит — что смогли, то сделали. Ну или сделали красиво, но не удобно.

Не надо мучиться с управляющей компанией и тарифами ЖКХ

Застройщик может:

• Назначить свою управляющую компанию.
• Назначить коммерческие тарифы (дороже, чем в обычной квартире).
• Сам распоряжаться, как обслуживать дом и когда.
• Взять плату за всё, что угодно: от охраны до смены лампочки.

И всё это — легально. Потому что жильцы апартов не защищены как жильцы квартир. Это арендаторы нежилого фонда. В любой момент могут поднять плату — и вы либо платите, либо уезжаете. Прописки-то всё равно нет.

Продавать можно без ограничений и быстро

Пока квартиры оформляются через регистр, Росреестр, МФЦ и ипотечные обязательства — апарты можно продавать пачками:

• Без участия государства.
• Через долевку по своим правилам.
• Без всяких субсидий и социальных программ.
• Без ограничения по очередям.
• Без расселения и реноваций.

Это значит, что застройщик может построить апарты, распродать за полгода и забыть. А жилой дом тянется годами, требует обязательств, гарантий, документации и контроля.

Покупатели не в курсе всех подводных камней

Пока все думают, что апарт — это просто слово модное, застройщики счастливы. Потому что мало кто:

• Читает договор до конца.
• Проверяет назначение земли.
• Понимает, что коммуналка будет выше.
• В курсе, что детский врач по прописке не положен.
• Знает, что не все банки дают ипотеку на апарты.
• Ищет информацию о реальном статусе здания.

А когда покупатель поймёт — уже поздно. Застройщик всё продал, ушёл, улыбается с сайта.

Значит ли это, что апарты — это зло?

Нет. Апарты — это формат. Он может быть очень удобным, особенно:

• Если вы не планируете прописку.
• Если вам нужно что-то временное или под сдачу.
• Если вы работаете рядом и вам важна локация.
• Если вы фрилансер, айтишник или просто городской кочевник.

Но застройщики апарты любят не потому, что заботятся о вас. А потому что это выгодно. Страшно выгодно.

А что делать покупателю?

Просто помнить:

• Апарт — это не квартира.
• Проверяйте назначение земли и здания.
• Уточняйте тарифы и коммунальные правила.
• Не верьте словам типа «всё будет как в жилье».
• И главное — считайте не только цену покупки, но и цену жизни потом.

В итоге

Застройщики любят апарты так, как никто не любит обычные квартиры. Потому что апарты строить проще, продавать быстрее, прибыль выше, а обязанностей — в три раза меньше. Это как продавать лимонад по цене сока, но без налогов и с пластиковой крышечкой. Красиво? Да. Полезно? Не факт.

Так что если вы смотрите на апарты и думаете: «О, красиво, доступно, современно» — просто вспомните, как сильно их любят застройщики. А потом спросите себя: вы уверены, что вас тоже так полюбят?