Почему у апартаментов другой налог на имущество и как это влияет

Если вы впервые задумались о покупке апартаментов, то, скорее всего, первые мысли были примерно такие: «Выглядит как квартира», «Стоит чуть дешевле», «О, какая красивая студия с окнами в пол!». Но потом в процессе погружения появляется момент, который многих заставляет резко задуматься — налог на имущество. «Почему он выше, чем у квартиры?», «Это надолго?», «А если я куплю, потом продам — меня разорят?» Вот эти вопросы и не дают покоя.

В этой статье разложим всё по-честному, простыми словами. Почему у апартаментов налог другой, как он считается, на что влияет, сколько денег у вас будет утекать ежегодно, и стоит ли из-за этого переживать. Спойлер: иногда стоит. Но не всегда.

Апартаменты не квартира — и в этом весь корень

Проблема с налогом на имущество не в том, что государство что-то придумало, чтобы нам было грустно. Всё, как всегда, упирается в классификацию. Апартаменты — это нежилое помещение. А квартиры — жилое. Звучит похоже, но по закону это совершенно разные звери.

У квартиры — один режим налогообложения, у нежилого помещения — другой. И как только вы покупаете апартамент, в глазах налоговой вы уже не просто человек, у которого есть недвижимость. Вы — владелец коммерческой площади. Даже если внутри этой коммерции у вас стоит кровать, варится суп и живёт кот по кличке Пельмень.

Из-за этого налог на имущество у апартаментов считается по ставке, как для коммерческих объектов. А она выше. И всё — вопросов больше не принимается.

Как считается налог на имущество у обычных квартир

Чтобы сравнивать, надо понимать, с чем сравниваем. У квартиры налог на имущество считается по кадастровой стоимости. Есть определённый процент, который зависит от стоимости объекта:

До 10 млн — 0,1%.
От 10 до 20 млн — 0,15%.
От 20 млн — 0,2%.

Плюс применяется налоговый вычет — 20 кв.м с площади вычитается. И вы платите не за всё, а за оставшиеся метры. Такая вот приятная мелочь.

Если квартира стоит 8 миллионов, а у неё площадь 40 квадратов, то налог будет считаться с 20 кв.м. А это сильно уменьшает сумму.

А теперь апартаменты. Готовьте калькулятор и чай

Вот тут становится не так весело. Апартаменты налоговый вычет не получают. То есть вы платите за все метры, без скидок. И ставка чаще всего 0,5% от кадастровой стоимости. А в некоторых случаях может доходить до 2%, если регион установил свои правила.

Звучит как-то абстрактно? Сейчас покажем на примере.

Допустим:

У вас апартамент в Москве.
Кадастровая стоимость — 10 миллионов.
Площадь — 35 квадратов.

Налог:
10 000 000 х 0,5% = 50 000 рублей в год.

Теперь сравним с квартирой такой же стоимости:
Квартира на 35 кв.м, вычет — 20 кв.м, значит облагается только 15 кв.м.
Берём 10 млн х 0,1% = 10 000 рублей в год. Но это с полной площади. С вычетом — примерно 4–5 тысяч.

Разница — в 10 раз.

И вот вы уже задумались: «А может, всё-таки квартира?..»

Что влияет на размер налога

Налог — не просто сумма, взятая с потолка. Он зависит от нескольких факторов:

От региона. В Москве налог выше, чем в большинстве регионов. В Подмосковье — чуть ниже. Где-то ставка 0,3%, где-то 1%. Всё зависит от решений местных властей.
От кадастровой стоимости. Она меняется со временем. Её пересматривают каждые несколько лет. И может быть сюрприз: вчера вы платили 30 000, а завтра — 45 000.
От категории помещения. Некоторые апарты оформляются как жилые через суд. Но это долго, дорого и не всегда возможно.
От типа собственника. Если вы ИП или юрлицо, ставки могут быть другими.

Поэтому важно не просто смотреть на цену при покупке, но и заранее посчитать: сколько вы будете платить каждый год, пока не решите продать.

Сдаю — и что теперь?

Если вы покупаете апартаменты не для себя, а под сдачу, налог на имущество — это часть операционных расходов. А значит, напрямую влияет на вашу прибыль.

Вот краткий расчёт:

Доход от сдачи: допустим, 50 000 рублей в месяц = 600 000 в год.
Налог на имущество: 50 000 рублей.
Итог: доход после налога = 550 000. Без учёта других расходов.

Теперь вспомним, что есть ещё налог с дохода (13%, самозанятость, УСН — в зависимости от того, как вы оформлены). И становится ясно, что налог на имущество — не просто строчка в таблице, а серьёзный кусок, который может съесть 10–20% всей прибыли.

Именно поэтому грамотные инвесторы всегда считают не только «сколько стоит», но и «сколько потом отстёгивать».

Может ли налог вырасти?

Да, ещё как. Кадастровую стоимость пересчитывают регулярно. В Москве — раз в четыре года, но иногда бывают корректировки. Если застройщик сдал дом, сделали инфраструктуру, район расцвёл — стоимость выросла. И, соответственно, налог вырос.

Иногда владельцы апартаментов просыпаются от уведомления: «Ваш объект подорожал. Сюрприз!» И если в обычной квартире это компенсируется вычетом или льготами, то с апартаментами — извините, платите.

Как на всё это реагируют инвесторы

У кого-то начинается паника. Кто-то считает: «Да ну, это мелочь». На деле — зависит от целей. Если вы купили апартамент для жизни — ну, придётся платить. Как за элитный спортзал, который вы не посещаете, но платите “чтобы был”.

Если вы инвестор — это ваш расход, и он должен учитываться в рентабельности. Иногда лучше купить апартамент за 9 млн с налогом в 35 000, чем квартиру за 12 млн с налогом в 10 000, если доход будет одинаковый. Всё зависит от цифр.

Некоторые инвесторы даже включают налог в арендную ставку. Особенно если сдают на короткий срок. Да, аренда дороже, но зато расходы покрываются.

Есть ли способ платить меньше

Легально — почти нет. Но кое-что сделать можно:

Проверить кадастровую стоимость. Иногда она завышена. Можно подать заявление и оспорить. Да, это не всегда даёт результат, но в ряде случаев налог снижается на 10–30%.
Объединиться с соседями и попробовать через суд изменить статус здания. Это редкая история, но бывают случаи, когда дом признавали жилым, и налог снижался.
Вести сдачу как ИП на УСН, и часть расходов на имущество учитывать в налогах (если сдаёте официально).
Просто закладывать налог в бизнес-план. Понимать, что это будет 40–50 тысяч в год, и учитывать в доходности.

Так всё плохо?

Нет, не всё. Апартаменты — всё равно популярны. У них свои плюсы: стоимость ниже, расположение часто лучше, сдавать удобно. И налог на имущество — это не приговор, а просто финансовый факт. Если вы готовы — это просто одна из строчек в вашей табличке Excel.

Проблема начинается тогда, когда человек покупает апартамент, думая, что это как квартира. А потом вдруг выясняется, что вместо 3 тысяч в год надо платить 45. Вот тут и появляется разочарование. Так что не игнорируйте тему налога. Спросите у застройщика, проверьте ставку в вашем регионе, загляните в кадастровую карту. Не поленитесь.

Подчеркнём главное

Апартаменты — это нежилой фонд, а значит, налог на имущество выше.
Вычетов, как у квартир, нет. Платите со всей площади.
Ставка налога может быть 0,5% и выше — в зависимости от региона.
Налог влияет на доходность инвестиций. Особенно в аренде.
Нужно заранее всё считать. Не только цену покупки, но и регулярные платежи.

Если подойти к вопросу с головой — налог не станет сюрпризом. И ваши апартаменты будут радовать и доходом, и стабильностью. А главное — не придётся в панике бегать в налоговую и спрашивать: «А можно, пожалуйста, скидку?»