Почему некоторые апартаменты не подходят для перепродажи

Казалось бы, купил апартаменты — всё, считай стал инвестором. Завтра подорожают, послезавтра перепродал, через неделю на Мальдивы. Но реальность такая: не все апарты одинаково “продаваемы”. Некоторые висят на рынке, как забытая куртка на «Авито» с подписью “почти новая, но не носится уже три года”. Вроде и не разваливается, и цена не кусается, а никто не берёт. Почему так?

Сегодня разложим по полочкам, почему одни апартаменты «улетают» с рынка, а другие годами сидят в объявлениях, пылясь вместе с надеждами владельца. И если вы планируете покупать апарты с мыслью “ну потом продам”, то очень важно понимать, какие подводные камни там скрыты.

Статус: тот самый “нежилой” сюрприз

Начнём с очевидного, но часто игнорируемого — юридический статус. Апартаменты, как бы красиво ни назывались в буклетах, остаются нежилыми помещениями. Это значит:

• Прописаться в них нельзя. 
• Налоговые льготы не действуют. 
• Для некоторых ипотек они не подходят. 
• Некоторые банки и вовсе отказываются от финансирования. 

Пока человек выбирает для себя, это не всегда критично. Но при перепродаже покупателей становится меньше: семейные сразу отсекаются, любители прописки тоже, а инвесторы хотят “широкий спрос”.

Чем меньше потенциальных покупателей — тем дольше вы будете продавать. А может и не продадите вообще, если цена будет «честной».

Апарт-курятники и студии размером с кладовку

Одна из главных причин — неудачная планировка и метраж. В погоне за инвестициями многие покупают студии 16–18 кв.м. с мыслью: “да кому надо много места, это ж под аренду!”

Но вот что интересно: арендаторов ещё можно найти (иногда), а вот продать такую крошку потом сложно. Люди, которые покупают для жизни, смотрят и думают: “Я в кладовой жил у бабушки, и там было уютнее”. Инвесторы, в свою очередь, считают: аренда низкая, окупаемость долгая, смысла брать нет.

Если апартамент выглядит как гостиничный номер без окна, но с плитой — поздравляю, у него маленький шанс когда-либо вернуться в рынок.

Особенно плохо идут:

• Студии меньше 20 кв.м. 
• Без окон или с окнами в коридор. 
• С кривыми планировками (длинные узкие комнаты, кухни у входа, санузел в шкафу). 

Локация: не всё, что в пределах МКАДа — ликвидно

Иногда застройщик продаёт апарты в формате “рядом Москва”. А потом оказывается, что это рядом с МКАДом, но со стороны леса, промзоны или пустыря. Метро в двух автобусах и двадцати минутах ходьбы, инфраструктура заканчивается на продуктовом ларьке с табличкой “перерыв с 13 до 17”.

Если вы купили в таком месте, рассчитывая на “вырастет в цене” — увы. Скорее всего, спрос упадёт, как только комплекс заселится, и станет понятно, что район не оживает. В такие апарты не тянутся жить, а значит, и продавать их потом вы будете долго и со скрипом.

Даже если рядом строится нечто большое и красивое — не факт, что это повлияет на спрос. Люди при перепродаже смотрят на текущее положение дел, а не на ваши обещания “тут скоро будет ТЦ и школа”.

Коммунальные платежи и управляющие компании

Вот здесь кроется один из самых больших врагов перепродажи. Часто покупатель приходит, всё нравится, уже почти соглашается — и тут вы говорите: “Коммуналка около 12 тысяч в месяц за студию”. И человек исчезает, как курьер с чаевыми.

Причина — коммерческие тарифы. В апартаментах они всегда выше, чем в квартирах. И если вы ещё попали в комплекс с “премиальной” управляющей компанией, готовьтесь к дополнительным статьям расходов: охрана, ресепшен, клининг, обслуживание вентиляции, шлагбаум, и, конечно, обязательный сбор “на ремонт лифта, который работает нормально”.

Покупатель, услышав всё это, начинает задумываться: “А стоит ли игра свеч?”

Ограничения по аренде

Многие покупают апарты с мыслью “буду сдавать, а потом продам инвестору, он тоже будет сдавать”. Но некоторые комплексы вводят ограничения:

• Запрещают посуточную аренду. 
• Требуют заключить договор с управляющей компанией. 
• Обязывают платить процент с аренды. 
• Или вообще не разрешают сдачу, ссылаясь на “стандарты проживания”. 

И когда вы решите продать объект, окажется, что перед вами два пути:

• Либо снижать цену, чтобы покупатель “проглотил” неудобства. 
• Либо долго объяснять, почему тут нельзя сдать без плясок с бубном. 

В обоих случаях это снижает ликвидность.

Проблемы с документами

Если апарт куплен через схему “договор инвестирования”, “договор аренды с выкупом”, “долевое участие без регистрации” — ждите головной боли. И не только своей, но и у потенциального покупателя.

Большинство нормальных покупателей хотят:

• Чистый ДДУ или оформленную собственность. 
• Объект без обременений. 
• Правильно оформленное право собственности (не временное, не через ООО). 
• Возможность использовать ипотеку. 

Если хотя бы один пункт под вопросом — покупатель пойдёт к другому.

А если вы купили апартаменты, где земля оформлена как “для временного размещения гостиничных объектов”, то банк на ипотеку скорее всего скажет: “Извините, не подходим”.

А без ипотеки покупателей меньше. Намного.

Перепродажа апартаментов с ремонтом — не всегда плюс

Вы вложились в отделку, поставили светильники, диван из Икеи, плитку под бетон, написали “евроремонт” в объявлении — а покупатели всё равно воротят нос.

Почему?

Потому что вкус у всех разный. И если ремонт не супернейтральный и качественный — он может отпугнуть.

Особенно если:

• Цвет стен вызывающий. 
• Материалы дешёвые и “на сдачу”. 
• Планировка нерентабельна (например, кухня в зоне без вытяжки). 
• Ремонт был пять лет назад, но уже “под уставший лофт”. 

Покупатель часто думает: “Лучше бы без ремонта — сделал бы под себя”.

И да, это обидно.

Перегретый ценник

Ещё одна частая ошибка — выставить апарт по цене квартиры. А иногда даже дороже. Мол, “у нас тут вид на парк”, “локация отличная”, “дизайнер делал ремонт”. Только вот рынок это не интересует. Покупатели сравнивают не с апартаментами, а с жильём в целом. А когда за вашу студию без прописки, с дорогой коммуналкой и непонятной УК просят как за однушку с пропиской и парковкой — понятно, почему она не продаётся.

Цена должна учитывать:

• Статус (не жильё). 
• Ограничения (коммуналка, сдача, прописка). 
• Локацию. 
• Спецпредложения у застройщиков (новые проекты всегда демпингуют). 

Если вы просите «по рынку», а рынок поменялся — объект зависает. А потом вам приходится снижать цену… ещё раз… и ещё.

Человеческий фактор

Иногда виноват даже не сам апартамент, а продавец:

• Не берёт трубку. 
• Не готов к сделке “прямо сейчас”. 
• Не подготовил документы. 
• Торгуется как на базаре. 
• Пугает покупателя “если не вы, то я не продаю”. 

Запомните: чем проще вы делаете сделку — тем быстрее продадите. А если включаете “короля инвестиций” — люди уходят.

Выводы без скучного слова “выводы”

Апартаменты — это не волшебная таблетка для инвестора. Некоторые из них действительно не рассчитаны на перепродажу. Особенно:

• Если это студия-кубик в странной локации. 
• Если объект оброс высокими платежами и проблемной УК. 
• Если изначально куплен “по схеме”. 
• Если у комплекса репутация сомнительная. 
• Если по документам всё не идеально. 
• Если цена выше рынка, “потому что мне надо вернуть вложения”. 

И если вы планируете продать через 2–3 года, важно уже на старте выбрать такой объект, который реально востребован. Потому что потом “втюхать” кому-то апарт с кучей минусов — это как уговорить друга купить старый телефон с разбитым экраном за цену нового.

Что делать, чтобы не застрять с неликвидом

• Покупайте апарты в проверенных локациях, рядом с метро, с инфраструктурой. 
• Берите объекты с нормальной площадью (от 25 кв.м. и выше). 
• Проверяйте статус земли и документацию. 
• Не верьте только обещаниям застройщика — смотрите факты. 
• Не переоценивайте стоимость при продаже. 
• Сразу думайте, кому вы потом будете это продавать. 

И главное — не ведитесь на “инвестиции с доходом до 15%”. Если объект не ликвиден, то дохода может не быть вообще. И вместо Мальдив — будут раздумья: “А не сделать ли из этого апартамента мастерскую для вязания?”

Покупайте с головой, продавайте с планом. И тогда апартаменты станут для вас не обузой, а активом.