Почему апартаменты в бизнес-классах продаются дольше

Вы заходите на сайт объявлений по недвижимости. Щёлкаете фильтр: бизнес-класс, апартаменты, Москва. А там — ого, сколько вариантов! Целые страницы апарт-комплексов, где на рендерах блестит лобби с бархатными креслами, у лифта дежурит вежливый консьерж, а на крыше — терраса с видом на вечерний центр. Красота. Только вот многие из этих объектов висят в продаже месяцами. Некоторые — больше года. Возникает закономерный вопрос: если это бизнес-класс, если всё так дорого-богато, почему никто не спешит покупать?

В этой статье разложим по полочкам, почему апартаменты в бизнес-классах продаются дольше, чем хотелось бы застройщикам, риелторам и самим собственникам. И речь не о падении спроса в целом — всё чуть глубже. Это как салат «Цезарь»: вроде выглядит вкусно, но если переборщить с заправкой, есть уже не хочется.

Начнём с банального — цена не маленькая, а статус не тот

Бизнес-класс — это как будто должно быть вау. Вы платите приличные деньги и ждёте, что получите не просто «угол», а lifestyle, комфорт, эстетику и тишину. Но апартаменты — это не квартира. Юридически — совсем не жильё. А вот цену застройщики ставят как будто вы въезжаете в квартиру бизнес-класса с пропиской, льготами и жилым статусом.

И тут когнитивный диссонанс:

• Вы платите от 400–600 тысяч рублей за квадрат. 
• Но не получаете постоянную регистрацию. 
• Платите повышенные коммунальные платежи. 
• Не попадаете под субсидии, семейные ипотеки, льготы и вычеты. 

Покупатель среднего уровня сразу делает шаг назад. А более обеспеченный человек, который может себе позволить такую покупку, часто говорит: «Я лучше куплю настоящую квартиру». Вот вам и начало торможения.

Целевая аудитория не определена

С квартирами всё понятно. Они нужны людям, которые хотят там жить. Всё логично.

А вот с бизнес-апартаментами сложнее. Кто целевая аудитория?

• Инвестор? Ему важна доходность. А в бизнес-классе она часто ниже, чем в студиях попроще. 
• Молодая пара? Они хотят прописку и школу рядом. 
• Переезжий специалист? Возможно. Но многие арендуют, а не покупают. 
• Бизнесмен, у которого «есть всё»? Он скорее выберет пентхаус в жилом доме. 

В итоге возникает ощущение, что жильё красивое, стильное, но как будто без конкретного адресата. И люди не спешат покупать, потому что не чувствуют, что это «про них».

Дорогая отделка, которую всё равно придётся менять

Одна из фишек бизнес-апартаментов — дизайнерская отделка от застройщика. Всё красиво: дерево, мрамор, латунь, смесители, как в фильмах. Но! Покупатель бизнес-класса чаще всего хочет своё. Не то, что придумал дизайнер с шаблоном, а то, что под его вкус, стиль и цвет лака на ногтях.

И вот вы приходите на просмотр, а там — светло-серый кафель, кухня с глянцем и встроенным холодильником. И понимаете: менять будете всё. Потому что либо слишком вычурно, либо слишком типово. И тогда в голове начинает крутиться мысль: «А может, взять без отделки, но под себя?» А это уже совсем другой сегмент.

Размеры и планировки — красивые, но не всегда удобные

В апартаментах бизнес-класса часто делают необычные планировки: гостиная с потолками 4 метра, спальня без окон, гардеробная с окном, и санузел размером с мини-бар. Всё это — красиво, нестандартно, но не всегда практично.

А покупатель за 15–20 миллионов рублей хочет, чтобы кухня не была проходной, чтобы спальня закрывалась дверью, а детская не выглядела как кладовка. А ещё — чтобы можно было поставить шкаф и не загораживать розетку.

Сложные, «дизайнерские» решения часто отпугивают тех, кто просто хочет комфорт и тишину. И объект снова висит в продаже.

Инвесторы боятся медленной окупаемости

Апартаменты в эконом-классе любят инвесторы: купил студию за 6 миллионов, сдаёшь за 50 тысяч — работает.

А бизнес-класс — другая история. Цены выше, а доход от аренды растёт не пропорционально. То есть:

• Апартаменты стоят 20 миллионов. 
• Сдаются за 100 тысяч в месяц. 
• Доходность — 6% в лучшем случае. А чаще — 3–4%. 

Инвестор считает и думает: «Зачем мне такой доход, если я могу купить два попроще и сдавать с большей отдачей?» И уходит. А значит — один важный слой покупателей сразу отпадает.

Высокие ежемесячные платежи

Тут без сюрпризов. Бизнес-апартаменты — это красиво, но дорого в обслуживании. Часто:

• Коммуналка доходит до 15–20 тысяч за студию. 
• Плюс взносы в УК, охрана, шлагбаумы, террасы, фитнес. 
• Плюс налог на имущество — не 0,1%, а 0,5% и выше. 

Покупатель считает: «Хорошо, купил. А жить тут каждый месяц — минус ползарплаты?» И идёт искать квартиру. Пусть без латунных ручек, зато с ЖКХ, а не бизнес-УК.

Застройщики слишком переоценивают спрос

Есть ощущение, что многие застройщики, проектируя бизнес-апартаменты, вдохновляются Дубаем или Сингапуром. Мол, сейчас налепим фасадов, лаунжей, лобби с диванами и сделаем вход через арку с подсветкой. А оно не летит.

Проблема в том, что покупатель в Москве прагматичнее, чем на рендерах. Он смотрит:

• Где метро. 
• Что с парковкой. 
• Какие соседи. 
• Сколько стоит содержание. 
• Есть ли прописка. 
• Что с ликвидностью. 

И если хотя бы на три из шести вопросов ответ неутешительный — объект начинает «виснуть».

Вторичный рынок тоже не разгоняется

Ещё одна причина, почему бизнес-апарты долго продаются — они плохо уходят на вторичке. То есть если даже кто-то купил, сделал ремонт, жил пару лет и решил продать — цена практически не растёт. А иногда и падает.

Почему?

• Покупателей меньше. 
• Конкуренция высокая — новостроек полно. 
• Мало кто готов покупать апарты без возможности прописаться за 25 миллионов. 

А если нет вторички — нет и уверенности у первичных покупателей. Люди боятся, что не смогут потом выйти из сделки, если понадобятся деньги.

Часто продают по остаточному принципу

Есть и такой момент: в проектах бизнес-класса апартаменты нередко «добрасывают» как дополнение к жилому дому. Мол, вот вам жилой комплекс с квартирами, а вот — блок апартов. И именно эти апарты потом остаются нераспроданными.

Почему?

• Квартиры уходят быстрее, особенно на старте. 
• А апарты висят. Потому что целевая аудитория размазана. 
• И когда вы заходите на рынок — остаётся то, что не ушло в первые волны. 

Покупатель это чувствует. И если чувствует, что его уговаривают взять «то, что осталось», — он не торопится.

Не все банки хотят с ними связываться

Казалось бы, человек готов взять в ипотеку апартамент бизнес-класса. Но банк говорит: «А у нас на апарты ставка выше. И одобрение — только после дополнительной оценки». А иногда — просто отказ. Потому что апартаменты не жильё, а ипотека — жилищный кредит.

И даже если дают — ставки выше, первый взнос больше, а условий — вагон. А если вы не покупаете за нал — это может стать неприятным сюрпризом.

Итоговая причина — рынок стал умнее

Когда апартаменты только вышли на сцену, все бросились покупать. Были дешёвые студии, быстрые стройки, всё новое. Но теперь покупатели умнее. Они знают про налоги, прописку, УК, отделку, шум и доходность.

И если застройщик не предложил что-то реально выгодное, покупатель говорит: «А зачем мне апартаменты бизнес-класса? Я лучше найду квартиру в хорошем жилом доме». А рынок не терпит паузы. И продажи начинают тормозить.

Что нужно учитывать, если вы покупаете или продаёте

Если вы хотите купить апартамент бизнес-класса, обратите внимание:

• Не переплачиваете ли вы за «обёртку». 
• Кто ваша управляющая компания и какие у неё расценки. 
• Есть ли аналогичная квартира по цене. 
• Можно ли потом сдать или продать — не в теории, а по факту. 

Если вы хотите продать — готовьтесь к долгому ожиданию. И будьте готовы к торгу. Потому что вы продаёте красивую, но не универсальную вещь. Как спортивный автомобиль — не всем подходит, не всем нужен, и налог высокий.

Пора признать: бизнес-апарты — это продукт на любителя

Да, красиво. Да, удобно. Но не для всех. Не массовая история. Не замена квартирам. А нишевый продукт. И если его пытаются подать как «выгодную покупку для всех» — начинается разочарование и медленные продажи.

Покупатель теперь не просто влюбляется в фасад. Он открывает калькулятор. Считает. Сравнивает. И если апартаменты не выигрывают хотя бы в чём-то очевидном — он уходит к соседнему застройщику с обычными, но честными квартирами.

Поэтому и стоят бизнес-апарты дольше. Потому что стали слишком нарядными, а спрос — слишком умным.