Почему апартаменты дешевле квартир — но не всегда выгоднее

Жизнь меняется, города растут, а вместе с ними растёт и ассортимент жилья. Если вы хоть раз задумывались о покупке недвижимости, то наверняка сталкивались с заманчивыми объявлениями вроде «просторные апартаменты в центре города по цене ниже рынка». И тут сразу мысль — а что не так с этими апартаментами? Почему они дешевле, чем «обычные» квартиры, но вроде бы тоже жильё? В этой статье разберёмся, чем апартаменты отличаются от квартир, почему они могут стоить дешевле, и почему это далеко не всегда означает выгоду. Говорим простым языком, без заумных юридических завитушек, но по сути.

Что такое вообще эти апартаменты

Вот тут начинается первый подвох. На словах — всё просто. Апартаменты — это жилые помещения, но по документам они считаются коммерческой недвижимостью. А это уже меняет дело.

Квартиры строятся в жилых домах, в проектах которых изначально предусмотрены школы, поликлиники, детские сады, зелёные зоны и так далее. А апартаменты чаще строят на месте бывших офисов, промзон или складов. Иногда это вообще бывший бизнес-центр, в который просто воткнули душевые и кухоньку. Ну, чтобы хоть как-то жить можно было.

И да, внешне может вообще не отличаться. Красивый фасад, современный ремонт, консьерж и даже шлагбаум. Но юридически это всё равно не жильё. Это как кафе, в котором разрешили поспать — удобно, но официально ночевать нельзя.

Почему цена ниже, чем у квартиры

Самый очевидный вопрос — откуда такая замануха с ценами? Да потому что:

Апартаменты — это коммерческая недвижимость. А на коммерцию спрос ниже, чем на жильё.
Земля под застройку дешевле, потому что не нужно соблюдать такие жёсткие нормы, как для жилых районов.
Застройщики экономят на инфраструктуре: нет необходимости делать двор с качелями и школу через дорогу.
И ещё налоги. Для застройщика апартаменты выгоднее продавать, потому что меньше мороки с согласованиями, быстрее строятся, и можно быстрее запустить в продажу.

Ну а когда что-то обходится дешевле в производстве, оно и на витрине стоит приятнее. Только вот для покупателя дешевизна — не всегда благо.

Жить можно, но с нюансами

На первый взгляд — жить в апартаментах вполне реально. Особенно если не планируете заводить детей, если вас не пугает отсутствие прописки, и если вы не рассчитываете на субсидии от государства. Но если всё же думаете об этом всерьёз, держите список подводных камней.

Нет постоянной прописки. В апартаментах можно оформить только временную регистрацию. То есть никакой «постоянки», как в обычной квартире.
Высокие коммунальные платежи. Так как это коммерческое помещение, тарифы могут быть на уровне офисных. Отопление, вода, электричество — всё дороже.
Проблемы с ипотекой. Не все банки охотно дают ипотеку на апартаменты. Проценты выше, одобряют реже, и аванс могут запросить побольше.
Нельзя получать льготы. Если вы рассчитываете на налоговый вычет, пособие или помощь как многодетная семья — в апартаментах с этим будет сложнее.
Школы и детсады в проекте не предусмотрены. Не то чтобы совсем нельзя, но если рядом нет ничего подобного, то извините — придётся ездить.
Меньше шансов продать. При перепродаже апартаментов может оказаться, что покупателей гораздо меньше, чем на квартиру.

Звучит немного угрожающе? На деле всё не так страшно — просто стоит понимать, на что вы идёте.

Когда апартаменты — это реально выгодно

Несмотря на все минусы, у апартаментов тоже есть своя аудитория. Да, они дешевле, но иногда это как раз то, что нужно.

Для сдачи в аренду. Инвесторы обожают апартаменты. Купил недорого — сдал посуточно или на длительный срок — получил доход. Особенно хорошо работают в туристических городах.
Для холостяков и молодых пар. Если вам не нужна прописка, ребёнок не идёт в школу через год, а хочется своё жильё прямо сейчас — почему бы и нет?
Для бизнеса. Иногда апартаменты покупают как место для фрилансеров, творческих студий, консультационных офисов — живёшь и работаешь в одном месте.

Так что если вы из категории «купил — сдаю» или «живу, но мне всё равно», тогда, возможно, апартаменты и правда выгоднее. Но для большинства — не совсем.

Разберёмся на пальцах

Допустим, есть две одинаковые квартиры по планировке, этажу и даже по району. Одна — квартира, другая — апартаменты.

Цена апартаментов может быть на 15–25% ниже. Заманчиво? Конечно. Но теперь считаем:

Прописаться нельзя — ребёнка в школу без танцев с бубном не устроить.
Коммуналка выше — платите на 2–4 тысячи больше в месяц.
Перепродать сложнее — рынок сужается.
Ипотека дороже — переплата за 20 лет может быть ощутимой.
Никаких налоговых вычетов — государство вам ничего не должно.

Теперь представьте, что вы живёте там лет 10. Разница в оплате «набежит». А потом захотите продать, и вдруг окажется, что покупателей мало, а те, кто есть, хотят ещё сбить цену. И вот уже сэкономленные 20% на старте превращаются в потерянные 30% в будущем.

Как выбрать: квартира или апартаменты?

Всё зависит от того, зачем вам жильё. Задайте себе три вопроса:

Планируете ли вы жить в этом месте постоянно?
Нужна ли вам прописка?
Готовы ли вы мириться с коммерческими тарифами и правовым статусом?

Если на все три вопроса вы отвечаете «да», апартаменты вам скорее всего не подойдут. Но если это временное жильё, инвестиция или вам просто срочно нужно хоть где-то жить — почему бы и нет?

Ещё момент — репутация застройщика. Никогда не берите апартаменты у сомнительных компаний. Они и с квартирами-то чудят, а с апартаментами и подавно могут чудеса наворотить. Лучше выбирать проекты, где уже всё построено, обжито, и есть реальные отзывы жильцов.

Кто выигрывает в этом всём

Вот кто точно доволен — это застройщики. Им апартаменты строить проще, продавать быстрее, и рисков меньше. Это как выпускать пирожки без начинки — тесто то же, а возни меньше.

Инвесторы тоже в плюсе, если умеют правильно всё считать. А вот обычный покупатель должен десять раз подумать. Особенно если это первое жильё. Тут уж хочется, чтобы всё было стабильно, с гарантией, и чтобы через пять лет не пришлось думать, куда бежать с ребёнком без прописки.

Так стоит ли покупать апартаменты?

Ответ будет банальным, но честным: смотря для чего. Как временное жильё — вполне. Как инвестиция — возможно. Как основное жильё на годы вперёд — уже под вопросом.

Если вам важна надёжность, прописка, детский сад рядом, стабильная коммуналка — берите квартиру, пусть даже чуть дороже. Эти вложения отобьются в спокойствии.

А если вы готовы к некоторым неудобствам ради цены — апартаменты тоже вариант. Только подходите к покупке с холодной головой, не поддавайтесь на маркетинговые штучки и не верьте словам «апартаменты с полноценным статусом жилья». Это как «диетический чизбургер» — звучит красиво, а по факту всё тот же бургер, только с огурчиком.

Вот и поразмышляли

Покупка недвижимости — это всегда история про баланс. Где-то вы выигрываете в цене, а где-то платите комфортом и удобством. Апартаменты — это компромисс. Иногда удачный, иногда нет.

Так что перед тем как соглашаться на «почти квартиру» по сладкой цене, остановитесь, сделайте чай, прикиньте плюсы и минусы. И пусть ваш выбор будет осознанным, а не продиктованным красивыми рендерами на сайте застройщика.

Вы же не булочку покупаете. Хотя булочка — это тоже серьёзно.