Почему апартаменты дешевле квартир и в чём тут подвох

Вы наверняка видели это заманчивое объявление: “Апартаменты в Москве, 5 минут от метро, евроремонт, панорамные окна, и всё это дешевле на пару миллионов, чем такая же квартира в соседнем доме”. И у вас, конечно, сразу мысль: ну не может быть. Где-то тут должно быть «но». Правильно думаете. Оно есть. Даже не одно, а целый букет. Апартаменты действительно дешевле — и не просто так. Сейчас по-человечески, без канцелярита и рекламных фраз, объясню, почему так выходит и с какими “сюрпризами” вы можете столкнуться, если решите взять апарты.

Секрет номер один: земля — не та

Да-да, всё начинается с земли. Чтобы построить жилой дом, застройщик должен получить участок с определённым видом разрешённого использования. А это долгий, дорогой и муторный процесс. Нужно согласовать плотность, высоту, наличие детских садов, парковок, зелёных зон и даже где будет собачья площадка. А если вдруг участок не позволяет построить жильё — всё, гуляй, Вася.

Но если вы строите не жильё, а, скажем, гостиницу, бизнес-центр или апарт-отель, то правила куда мягче. Можно лепить плотнее, выше, без всяких детсадов и школ. И вот тут у застройщика загораются глаза. Он берёт землю под гостиницу, строит красивый дом, называет его «апарт-комплекс премиум-класса» и продаёт в нём номера как жильё. Формально — всё честно. По бумагам — нежилое помещение. А по жизни — люди покупают, живут, ругаются, но продолжают покупать.

Второй момент: социальные обязательства — до свидания

Когда застройщик строит жилой комплекс, он обязан не только построить дом, но и вложиться в район. Это и садики, и школы, и поликлиники, и дороги, и прочая инфраструктура, от которой зависит, будет ли вам где парковаться и куда деть ребёнка утром.

А вот с апартаментами всё иначе. Так как они считаются нежилыми, никаких обязательств у застройщика нет. Он построил дом, поставил консьержа в пиджаке и отправил вас в добрый путь. Где вы будете лечиться, учиться, гулять и парковаться — не его забота. Поэтому такие дома часто появляются как грибы между торговыми центрами, офисами и парковками. Вроде красиво, но жить — вопрос.

Коммуналка: сюрприз в почтовом ящике

Тут начинается самое весёлое. Казалось бы: площадь такая же, отопление то же, дом новый, соседи — приличные. Почему же платёжка за коммунальные услуги приходит с такими цифрами, что на них можно съездить в Сочи?

А всё потому, что тарифы на апартаменты — коммерческие. То есть, как для офисов и магазинов. Грубо говоря, государство считает, что вы в своих апартаментах не спите с книжкой, а варите кофе для клиентов и зарабатываете миллионы. И платите, соответственно, как предприниматель. Это касается и электричества, и отопления, и воды. Платёжки могут отличаться от квартирных в полтора-два раза. Особенно зимой, когда вы включаете обогреватель, потому что в угловых апартах может быть чуть теплее, чем в холодильнике.

Налоги: ставка повыше, чем ожидали

Если у вас квартира, налог на имущество считается по льготной ставке, да и от кадастровой стоимости там пляшет всё мягко. А вот если у вас апартаменты — привет, коммерческая недвижимость. Ставка — выше. Причём в два, а то и три раза.

Особенно это чувствуется, если вы купили дорогой объект. Вместо условных 10 тысяч в год — 30. Приятного мало. А если таких апартов у вас несколько — то это уже почти отдельная строка в семейном бюджете. Некоторые люди узнают о суммах налога уже после покупки — и вот тогда начинается бег с калькулятором по кругу.

Нет прописки — нет прав

Один из главных минусов, который делает апартаменты дешевле — невозможность постоянной регистрации. Да, жить можно. Да, свет, вода и интернет есть. Но в паспорте штампа не будет. А значит:

• Ребёнка в школу возьмут не по месту жительства, а по остаточному принципу.
• Поликлиника — по месту прописки, даже если ехать туда два часа.
• Госуслуги, льготы, субсидии — всё мимо.
• Для пенсионеров — отдельный квест, особенно если нужно что-то оформить по месту жительства.

Это не всегда проблема, особенно если у вас уже есть прописка где-то ещё. Но если вы покупаете апарты как единственное жильё, будьте готовы: бюрократия вас не заметит.

А что по ипотеке? Тут тоже свои фокусы

Банки не дураки. Они знают, что апарты — рискованнее. Поэтому:

• Не все банки дают ипотеку на апартаменты.
• Первоначальный взнос часто выше.
• Ставка может быть выше на 1–2%.
• Срок кредитования меньше.

Плюс, если апарты не введены в эксплуатацию или оформлены хитро — банки вообще не хотят с ними связываться. И вы бегаете между банками, как студент в поисках зачётки, а вам везде говорят: “Мы подумаем”.

Могут ли апарты подорожать, как квартиры?

Могут. Но тут нет гарантии. Покупка квартиры — это всё-таки инвестиция: спрос на жильё в Москве устойчивый. А вот с апартаментами всё тоньше. Их всё больше, рынок перенасыщается, а правила игры могут измениться в любой момент. Один закон — и цена может пойти вниз. Или встанет.

Некоторые апартаменты годами не могут продать или сдать, особенно в неудачных локациях — возле МКАДа, в промзонах, на стройках. А ведь когда покупали — мечтали, что “через пару лет перепродадим с наценкой”. Ага. Только рынок уже наелся.

Так почему же всё равно покупают?

А потому что:

• Цена вкусная.
• Местоположение бывает отличное.
• Планировки часто интереснее, чем в квартирах.
• Застройщики активно рекламируют.
• И просто хочется «новостройку в центре за разумные деньги».

Люди устают снимать, хотят своё, да и жить в доме с террасами, лобби и дизайнерским холлом приятно. Особенно если ты не сильно вдаёшься в нюансы. А ещё — да, мода. Серьёзно. Апарты — это как раньше лофт: звучит красиво, статусно, модно. А что там по закону — ну кто же читает.

Так стоит ли брать? Или лучше пройти мимо?

Ответ простой: смотря зачем. Если вам нужна инвестиция под аренду, или вы не зависите от прописки, или просто хотите жильё в хорошем месте и готовы мириться с нюансами — берите. Только с открытыми глазами и калькулятором в руках.

А если вы ищете дом на всю жизнь, хотите стабильности, льгот, школ, поликлиник и покоя — не рискуйте. Купите квартиру. Лучше чуть дальше, но спокойнее спать будете.

Итак, в чём же подвох

• Земля — не под жильё, а под коммерцию.
• Коммуналка — дороже.
• Налоги — выше.
• Прописки нет.
• Банки капризничают.
• Переоформление в жильё — почти миф.
• Аренда и продажа — не всегда просты.

Но это не значит, что апарты — зло. Это просто другой продукт. Не квартира с минусами, а апартаменты со своими особенностями. Они дешевле — потому что в них меньше прав, больше рисков и не та юридическая база. Всё честно.

Честный итог

Если бы апартаменты были полноценным жильём без всех этих юридических нюансов — они стоили бы столько же, а то и дороже квартир. Но реальность такая, что цена ниже — не подарок, а отражение компромисса. Вам дают чуть больше за чуть меньше. И если вы это понимаете и принимаете — отлично. А если верите, что за меньшие деньги получите всё то же, что и в квартире — скорее всего, вас ждёт разочарование.

Покупка апартаментов — это как покупка недорогого, но стильного костюма из полиэстера. Он может смотреться отлично. Главное — не надеяться, что он будет дышать, как итальянская шерсть.