Можно ли взять ипотеку на апартаменты без головной боли

Апартаменты — как вкусный пирожок на прилавке: выглядит аппетитно, пахнет заманчиво, а стоит дешевле булки. Но как только вы решаете, что пора покупать, начинается вопрос: а ипотеку на них дадут? И вот тут начинается танец с бубном. Вроде недвижимость, вроде за деньги, вроде даже жить можно. А банки начинают воротить нос, делать вид, что не слышат, или накидывать такие условия, что хочется просто махнуть рукой и уйти с рынка с ощущением, что тебя слегка покусали.

Разберёмся, можно ли вообще взять ипотеку на апартаменты в Москве (и не только), какие подводные камни там плавают, как всё это оформить без нервного тика и реально ли пройти этот квест без ощущения, что вы сдаёте ЕГЭ по банковскому праву.

Почему ипотека на апартаменты — это не просто «дайте денег»

Начнём с главного. Апартаменты по закону — это коммерческая недвижимость. Да, в них можно жить, спать, готовить омлет и даже держать кактус на подоконнике. Но юридически они не являются жильём. И банки это прекрасно знают.

Поэтому при рассмотрении заявки они видят не уютную студию с видом на парк, а помещение, условно пригодное под офис или мастерскую по пошиву меховых шапок. А ипотека под коммерческую недвижимость — это уже совсем другая песня, с другими процентами, условиями и вообще отношением.

Но! Некоторые банки идут навстречу. Потому что апартаменты стали массовым продуктом, спрос на них растёт, а игнорировать рынок — себе дороже. Поэтому ипотека возможна. Просто не так легко, как хотелось бы.

Какие банки дают ипотеку на апартаменты

На момент написания этой статьи картина примерно следующая: ипотеку на апартаменты дают далеко не все банки, и уж точно не на тех же условиях, что на квартиры. Но есть добрые ребята (или прагматичные), которые закрывают на юридические тонкости глаза — если всё остальное у вас в порядке.

Наиболее лояльны к апартаментам:

Крупные федеральные банки. Они уже научились с этим работать, и у них есть готовые продукты под такие сделки.
Банки, которые аккредитовали застройщика. Если вы берёте апартаменты в новостройке и застройщик дружит с каким-то банком — скорее всего, там дадут ипотеку.
Банки с гибкой программой коммерческой ипотеки. Иногда она идёт под видом ипотеки, но с пометкой «на нежилое помещение».

Но будьте готовы, что:

Процент по ипотеке на апартаменты выше.
Первоначальный взнос выше (20–30%, а то и 40%).
Сроки короче.
Вы не попадаете ни под одну льготную ипотеку (семейную, сельскую, IT-шную и так далее).

Всё потому, что апартаменты — это не жильё. И государство вас с этим поздравляет. Без фанфар.

Что важно банку при выдаче ипотеки на апартаменты

Если вы думаете, что всё будет как с квартирой — ошибаетесь. Условия будут строже, и банк будет смотреть на такие вещи:

Репутация застройщика. Если это ноунейм с сайта «строимсами.ру» — шансы получить одобрение стремятся к нулю.
Стадия строительства. Чем ближе к сдаче, тем спокойнее банк. Апартаменты на котловане — риск.
Локация. Если вы выбрали апартаменты в чистом поле под Лобней, банк будет долго чесать репу.
Платёжеспособность. Тут без фокусов — смотрят вашу зарплату, справки, кредитную историю.

И да, иногда банк одобряет ипотеку на объект, а потом, когда дело доходит до сделки, всплывает: «А, это же апартаменты… ну тогда у нас тут другой тариф. И страховка побольше. И проверок больше».

Ипотека через застройщика — ловушка или помощь?

Многие застройщики предлагают оформить ипотеку прямо у них в офисе. Там сидит милый ипотечный менеджер с табличкой «одобрение за 15 минут». Вы садитесь, он вам улыбается, всё рассказывает. И кажется — ну всё, вот оно, счастье.

Но есть нюансы. Иногда у застройщика — партнёрские банки, которые дают одобрение быстрее, но под ставку выше. Или в условиях мелькает «ипотека на нежилое помещение с обязательным страхованием ответственности и дополнительными комиссиями».

Плюс — застройщик может подать заявки сразу в 5–6 банков. Минус — потом вам начинают звонить и писать из этих банков неделями. И от каждого предложения становится всё меньше желания вообще что-то покупать.

Как самому взять ипотеку на апартаменты и не впасть в панику

Если хотите всё сделать своими руками (а не через застройщика), вот примерный план действий:

Выберите объект. Только проверенный застройщик, желательно с готовым или почти готовым домом.
Проверьте, аккредитован ли объект в каком-нибудь банке. Это сильно упрощает жизнь.
Соберите стандартный пакет документов: паспорт, справки о доходах, копию трудовой, декларацию (если ИП).
Подайте заявку в несколько банков. Лучше через агрегатор или ипотечного брокера.
Убедитесь, что банк понимает, что это апартаменты. Некоторые банки любят одобрить на глаз, а потом на сделке удивиться.
Внимательно читайте условия: процентная ставка, срок, страховка, комиссия.

И вот ещё: не все апартаменты берут в залог. Некоторые банки вообще не хотят связываться с этим видом недвижимости. Тогда вам предложат альтернативу: поручительство, дополнительный залог или больший первоначальный взнос.

А что с вторичными апартаментами?

Тут ещё веселее. Если вы покупаете апартаменты не у застройщика, а на вторичке, то шансы получить ипотеку снижаются.

Банки боятся вторички среди апартаментов, потому что:

Юридический статус может быть мутным (особенно в старых зданиях).
Неизвестно, кто жил там до вас и как оформлены документы.
Зачастую у владельца нет полного пакета бумаг.

Но если объект ликвидный, в хорошем районе, и вы покажете, что у вас всё в порядке с финансами — шанс есть. Только, опять же, не в каждом банке.

А можно ли взять ипотеку на апартаменты, чтобы сдавать?

Можно. Банки не против. Но вы, как физлицо, не сможете оформить льготы, и налогов придётся платить больше. Плюс, если вы берёте ипотеку под сдачу, банк будет особенно придирчив — ведь вы не будете жить в объекте. Значит, риск выше.

В теории можно оформить это как инвестиционную покупку, особенно если апартаменты в апарт-отеле или в формате доходного дома. Но ставки будут почти как на коммерцию.

И ещё — вам никто не гарантирует, что аренда покроет ипотеку. Так что расчёты лучше делать не на листке от колбасы, а с калькулятором и трезвым взглядом.

Льготные программы — мимо

Это надо запомнить как «Отче наш»: на апартаменты не действуют государственные ипотечные программы.

Нет семейной ипотеки.
Нет программы с господдержкой.
Нет Дальневосточной и сельской.

Потому что государство работает с жильём. А апартаменты — не жильё. Поэтому даже если у вас пятеро детей и медаль за выслугу лет — на апартаменты скидок не дадут. Только коммерческие ставки.

Стоит ли вообще лезть в ипотеку на апартаменты

Теперь главный вопрос. А надо ли?

Аргументы «за»:

Стоимость ниже, чем у квартиры — можно позволить себе вариант поближе к центру.
Если вы покупаете для аренды — это может быть выгодно.
Иногда это единственный способ купить хоть что-то в Москве.

Аргументы «против»:

Процент выше, взнос выше, условий больше.
Нет прописки, нет льгот, нет субсидий.
Доходность аренды не всегда покрывает ипотеку.
Риски юридические, если дом построен криво или со статусом, который потом могут оспорить.

Если вы уверены в объекте, в своих доходах и знаете, что делаете — тогда да, ипотека на апартаменты возможна. Но просто как «альтернатива квартире» без разницы в цене — уже слабый аргумент.

Не верьте в «одобрение за 5 минут»

Застройщики и банки любят обещать, что ипотека на апартаменты — это плёвое дело. Но реальность часто больнее. То документ потеряли, то юрист ушёл в отпуск, то выяснилось, что дом стоит на земле под многофункциональную застройку и всё зависло.

Главное — не спешите. Читайте договоры. Задавайте неудобные вопросы. И не бойтесь отказываться, если чувствуете подвох. Апартаменты не убегут, а вот кредит с сюрпризами — потом ещё как даст по голове.

Ну что в сухом остатке

Да, ипотека на апартаменты — это возможно. Но не для всех и не с закрытыми глазами. Это не так просто, как с обычной квартирой, и уж точно не по щелчку пальцев. Нужно понимать условия, быть готовым к более высоким ставкам, большему взносу и минимуму льгот.

Можно пройти весь путь без головной боли — если подойти с умом, не торопиться и общаться только с банками, у которых уже есть опыт с апартаментами. Тогда всё получится. Только не ждите, что это будет как в рекламе: «Подпишите и заезжайте». Это скорее «Подпишите, перепроверьте, понервничайте, заплатите больше, но в итоге получите ключи».

Так что ипотека есть. А вот головная боль — зависит от вашей внимательности.