Какую доходность реально дают апартаменты в Москве — без приукрашивания

Когда речь заходит об инвестициях в недвижимость, разговор тут же уходит в сторону апартаментов. Почему? Потому что они дешевле квартир, а выглядят так же. Иногда даже лучше. Да и застройщики рассыпают обещаниями — «доходность 10% годовых», «окупаемость за 8 лет», «пассивный доход на всю жизнь». Но если отбросить рекламные улыбки и красивые баннеры, а посмотреть на всё с холодной головой, цифры получаются совсем другие. В этой статье разберём, сколько на самом деле приносят апартаменты в Москве. Без лоска, маркетинговой пыли и волшебных фраз.

Апартаменты — это вам не квартира

Давайте сразу напомним, с кем имеем дело. Апартаменты в Москве — это такие «почти квартиры», которые продаются дешевле, но юридически не являются жильём. Это коммерческая недвижимость. Никакой постоянной прописки, тарифы на коммунальные выше, иногда проблемы с ипотекой. Зато стоит дешевле, можно купить в интересных локациях, и для аренды подходит — особенно если грамотно подойти.

С точки зрения инвестора — вроде всё сладко: меньше вложил, быстрее купил, быстрее начал сдавать. Только вот на выходе доходность оказывается не такой радужной, как рассказывают в офисе продаж.

Откуда вообще берётся доходность

Чтобы не плавать в догадках, давайте определим, как вообще считается доходность недвижимости. Самый простой способ — годовой доход от аренды делим на стоимость объекта и умножаем на 100. Получаем процент.

Например: вы купили апартамент за 8 миллионов рублей, сдаёте его за 60 тысяч в месяц. В год это 720 тысяч. Делим 720 000 на 8 000 000, получаем 0,09. То есть 9% годовых — звучит неплохо, правда?

А теперь тормозим и добавляем к этому уравнению реальность.

Реальная жизнь, реальные цифры

А вот теперь начнём вычитать:

Коммунальные платежи. В апартаментах они выше, особенно если у вас бизнес-формат или апарт-отель. Бывает, что на студию в 25 квадратов уходит по 8–10 тысяч в месяц. Минус.
Простой. Аренда — это не зарплата. Один месяц в году может простоять. Или два. Это ещё минус.
Мелкий ремонт. Кто-то разлил вино на диван, у кого-то отвалился кран. Каждый год в среднем вы тратите 30–50 тысяч на мелочи.
Налоги. Даже если не регистрируетесь как ИП, есть налог на доход от физлица. И он тоже отъедает кусочек.
Амортизация. Через 5 лет мебель устанет, техника попросит замену, а арендаторы захотят что-то «посвежее».

И в итоге из 9% в лучшем случае остаётся 4–6%. А если апартамент стоил дороже, чем вы рассчитывали, или сдать удалось не сразу — то и того меньше.

Краткосрочная аренда — больше геморроя, но доход выше?

Есть и другой путь — сдавать посуточно. Тут доходность может быть выше. Теоретически. Потому что:

В центре можно сдать за 3–5 тысяч за ночь.
Загрузка в сезон — 70–80%.
Выходит, что за месяц можно получить 90–120 тысяч.

Но. Большое жирное НО. Посуточная аренда — это:

Постоянная смена постельного белья, уборка, клининг.
Контроль гостей — от студентов до свадебных гуляний.
Риски с порчей имущества.
Законодательные ограничения. В некоторых районах Москвы посуточную аренду активно пытаются прикрыть.

Так что да, доходность может вырасти до 8–10%, но работать придётся либо самому как пчёлка, либо нанимать управляющую компанию — и тогда вы снова отдаёте процент.

Зависит от формата: не все апартаменты одинаково полезны

Далеко не каждый апартамент будет приносить одинаковый доход. Важно, какой у вас формат.

Маленькие студии в пределах МКАД — самые ходовые. Их легче сдать, спрос высокий, доход стабильный.
Евродвушки — чуть выше ставка, но и цена покупки больше.
Апартаменты за МКАДом — сдавать труднее. Доход ниже, простаивают дольше.
Апарт-отели — обещают кучу плюшек, но по факту часто вы получаете 4% годовых в лучшем случае и почти не управляете процессом.

Так что если вы хотите действительно приличную доходность, лучше всего работают:

Апартаменты 20–30 м².
В шаговой доступности до метро (не более 10 минут).
С нормальным ремонтом и базовой мебелью.
В востребованных районах — центр, юго-запад, север, рядом с вузами или бизнес-центрами.

Разберёмся на примерах

Пример №1. Вы купили студию 25 м² в районе метро «Савёловская» за 7,5 млн. Сдали за 55 тысяч в месяц.

Доход за год: 660 тысяч.
Коммуналка: 10 000 х 12 = 120 000.
Простой — 1 месяц: минус 55 000.
Мелкие расходы: 30 000.
Итого остаётся: 455 000.
Доходность: 6%.

Пример №2. Купили евродвушку 40 м² на окраине за 8,5 млн. Сдаёте за 50 000.

Доход за год: 600 000.
Коммуналка: 11 000 х 12 = 132 000.
Простой — 2 месяца: минус 100 000.
Расходы на обслуживание: 40 000.
Итого: 328 000.
Доходность: 3,8%.

Вот вам и «до 10%», как пишут в брошюрах. Такие цифры бывают, но только в очень удачных случаях.

А что по апартаменты в новостройке?

Инвесторы часто надеются взять на котловане и перепродать через пару лет. Доход вроде больше — не надо сдавать, не надо возиться. Но и здесь без подвохов не обходится:

Рост цены может съесть инфляция.
На фоне скачков рубля и нестабильной экономики всё может застопориться.
Если апартаментов в комплексе много — конкуренция жёсткая.
Некоторые объекты не растут в цене вообще.

На практике, чтобы заработать, нужно хорошо понимать рынок и ловить момент. А не просто «взял и подождал». Иначе можно сидеть с апартаментами три года и потом сдавать их по дешевке.

Когда доходность действительно радует

Бывают случаи, когда апартаменты приносят 8–10% чистыми. Это когда:

Вы сами управляете, не платите посредникам.
Апартамент куплен по хорошей цене (например, на старте строительства).
Расходы на коммуналку и налоги минимальны.
Вы не ленитесь — следите за состоянием, ремонтируете, вовремя обновляете.
У вас топовая локация — например, рядом с МГУ, «Москва-Сити» или метро «Чистые пруды».

Но такое — скорее исключение. В большинстве случаев 4–6% — это честная доходность. И то, если вы всё делаете грамотно.

Кто всё же зарабатывает на апартаментах

Больше всего с этого рынка получают:

Застройщики. Продают апартаменты под видом «инвестиционной находки» с хорошей маржой.
Управляющие компании. Забирают проценты с аренды и живут себе спокойно.
Покупатели, которые зашли в удачный проект и купили по отличной цене.

Остальные — получают либо стабильный, но скромный доход, либо сидят на объекте в ожидании арендатора.

Стоит ли вообще игра свеч?

Если вы планируете вложиться в апартаменты ради аренды, стоит задать себе несколько честных вопросов:

Готовы ли вы к управлению недвижимостью или будете всё делегировать?
Знаете ли вы, как найти арендатора, проверить его, заключить договор?
Понимаете ли вы, что доходность редко выше 6% и может быть нестабильной?
Можете ли вы позволить себе простой 1–2 месяца в год?

Если все «да» — тогда игра может быть стоящей. Особенно если хочется сохранить деньги и получать хоть какой-то доход.

Если же вы хотите пассивного дохода «на шезлонге под кокосом» — тогда нет. Придётся работать, следить, вкладываться и заниматься.

Без фильтров

Правда такова: апартаменты в Москве — это не волшебная кнопка «бабло». Это один из инструментов, у которого есть свои плюсы и свои минусы. Заработать можно. Но не так много и не так просто, как рассказывают в рекламных видео.

В среднем — 4–6% годовых чистыми. И это при нормальном подходе. Всё остальное — либо удача, либо маркетинг. Так что если собираетесь инвестировать, считайте холодно, проверяйте всё трижды, и не поддавайтесь на «доходность от 12%». Это из той же серии, что «похудеть на 10 кг за неделю без спорта и диет».

Апартаменты — это как швейцарские часы. Вроде красиво, дорого, но если не ухаживать — быстро ломаются. И главное — они не для всех.