Какие скрытые комиссии есть у застройщиков при продаже апартаментов

Вот вроде бы всё просто: зашли на сайт, увидели цену апартаментов, прикинули бюджет, посчитали ипотеку, сказали себе «беру!» — и уже представляете, как в новой студии пьёте кофе с видом на закат. Но как только вы оказываетесь в офисе продаж и говорите: «Хочу купить», начинается другая история. Цены вдруг становятся «от», условия — «примерными», и появляются строчки, которых раньше не было. Где-то глубоко в приложении к договору начинают всплывать всякие комиссии, сборы и платежи, про которые никто вам заранее не сказал. В этой статье разберёмся, какие скрытые комиссии любят прятать застройщики при продаже апартаментов, и как не попасться на этот многослойный торт с сюрпризом.

Почему вообще возможны эти «подарки»

Начнём с того, что апартаменты — это коммерческая недвижимость. А значит, у застройщика больше свободы, меньше регулирования и возможностей «вкрутить» лишний платёж — хоть завтра. В случае с квартирами всё строже: там закон суров и чётко регламентирует структуру стоимости. А с апартаментами — ну, сами решили, сами подписали.

Застройщики этим пользуются. Где-то прикроются красивыми словами «дополнительные опции», где-то оформят как обязательную услугу, где-то просто включат в общую стоимость так, что и не поймёте, за что платите. И получается, что цена, которую вы видели на сайте, — это как база без соуса. А весь вкус (и стоимость) раскрывается позже.

Комиссия за оформление сделки — ни с того ни с сего

Вроде бы вы покупаете апартамент. Деньги есть. Банк одобрил ипотеку. Но вдруг выясняется: застройщик берёт «комиссию за сопровождение сделки» или «юридические услуги».

Суммы бывают разные: от 15 до 100 тысяч рублей. Иногда вообще процент от стоимости — 0,5% или 1%. И это не какая-то сверхпомощь — просто передали документы из руки в руку. Но без этой услуги — никак. Даже если у вас свой юрист и вы сами всё понимаете, вам скажут: «У нас так положено. В пакете с покупкой».

Почему это скрытая комиссия? Потому что об этом нигде не написано до момента подписания брони или предварительного договора. В рекламе ни слова. А потом — сюрприз!

Платёж за услуги управляющей компании — авансом и навсегда

Вы купили апартаменты. Вроде бы только ключи получили, ещё никто не живёт, но приходит счёт: «Пожалуйста, оплатите обслуживание комплекса». И не за месяц, а сразу за полгода, а то и за год вперёд.

• 3 тысячи рублей в месяц? Платите 36 тысяч за полгода. 
• 8 тысяч рублей в месяц? Вот вам 96 тысяч в подарок. 

Причём УК — навязанная. Менять нельзя. Иногда даже нет акта приёма-передачи, но платить уже нужно. Аргумент: «Комплекс должен работать. Охрана, уборка, свет в холле — всё для вас».

Иногда эту плату включают в стоимость и красиво замазывают в документах под аббревиатурами вроде СОК (сбор за обслуживание комплекса) или АПП (авансовый платёж по помещению). Выглядит по-деловому, но на деле — очередной мини-сюрприз от застройщика.

Комиссия за отделку — которая «входит», но на деле нет

Очень часто апартаменты продают с отделкой. И вам вежливо говорят: «У нас всё включено! Пол, стены, кухня, даже розетки!» А потом в приложении мелким шрифтом читаем:

• Стоимость отделки рассчитывается отдельно. 
• Платёж за отделку не входит в ДДУ, а оформляется отдельным договором. 
• Сумма фиксируется отдельно и не входит в ипотечный договор. 

И тут внезапно выясняется, что к вашим 8 миллионам нужно докинуть ещё 400–600 тысяч рублей — просто за то, чтобы не жить в бетоне. И нельзя отказаться, потому что весь комплекс идёт «под ключ», или потому что застройщик продаёт только с отделкой.

Ещё весёлый момент: если вы покупаете апартаменты в ипотеку, банк не всегда покрывает стоимость отделки. И вам придётся эти деньги доплатить живыми — не весело, правда?

Платёж за регистрацию сделки через застройщика

Регистрация права собственности — обычная процедура. Многие оформляют её через Госуслуги, кто-то идёт в МФЦ, кто-то нанимает юриста. Но в апарт-комплексах застройщик часто говорит: «Мы сами всё оформим. Вам не нужно никуда ходить». Звучит удобно. Только потом выясняется — это «удобство» стоит 15–30 тысяч рублей.

Иногда идёт под видом «технического сопровождения сделки», иногда — просто как «услуга по подаче документов». Можно отказаться? Теоретически — да. Практически — вас начнут пугать: «А вдруг потеряете документы? А если не так заполните? А регистрация затянется?» Короче, платите и не возмущайтесь.

Комиссия за ипотеку «через нас»

Если вы берёте ипотеку и оформляете её через застройщика, могут всплыть скрытые комиссии. Причём на словах всё красиво: «Мы подаём заявки в 10 банков, за вас всё делаем». А на деле:

• Комиссия за оформление ипотечной заявки — 5–10 тысяч рублей. 
• Страхование не через банк, а через «нашу аккредитованную компанию» — и тариф выше. 
• Обязательная оплата юриста или ипотечного брокера, которого вы в глаза не видели. 

То есть вас ведут по схеме, где всё оформляется быстро, но стоит дороже. И отказаться можно только полностью — и искать банк самому, и весь процесс проходить с нуля. А многие на это не идут — время, нервы, риск. Проще заплатить. Именно на это и расчёт.

Парковка, кладовка, воздух между строк

Вот вы смотрите апартаменты. Цена — хорошая. Планировка — классная. Локация — шик. А потом вам говорят: «А ещё у нас обязательная покупка машиноместа». Или: «Апартаменты продаются только с кладовой. Она оплачивается отдельно».

Сколько стоит машиноместо? От 700 тысяч до 2 миллионов. Кладовка? Ну, 200–400 тысяч. Не хотите? «Извините, у нас такой формат продажи». То есть формально вас никто не заставляет, но по факту — без этих «допов» вы просто не сможете заключить договор.

Бывает и по-другому: застройщик говорит, что цена «с парковкой», а потом в ДДУ оказывается, что она идёт отдельным лотом, и налог вы за неё будете платить как за отдельную недвижимость.

Подключение к сетям — сюрприз при передаче

Бывает и так: вы получили ключи, заехали… а электричество не работает. И вам говорят: «А вы акт подключения к сетям подписали? Нет? Ну, подключение стоит 25 тысяч». И таких актов может быть несколько: на воду, на свет, на интернет. Причём тарифы застройщик может устанавливать свои, особенно если у него договор с одной-единственной компанией-подрядчиком.

В старых офисных зданиях, переоборудованных под апарты, такое случается чаще. Там вообще инженерия — как лотерея. И все сети считаются «дополнительными услугами».

Налоговые «подарки» в комплекте

Да, строго говоря, это не комиссия, а последствия. Но они тоже скрытые. Если вы купили апартамент — платите налог как за коммерческую недвижимость. А это:

• Ставка 0,5% или даже 1% в год от кадастровой стоимости. 
• Кадастровая стоимость почти как рыночная. 

И если квартира с такой же ценой даёт налог 7–10 тысяч в год, то апартамент — 25–35 тысяч. Это не на этапе покупки, а потом. Но это важно знать. Многие не спрашивают, не интересуются, а потом удивляются в апреле, когда приходит письмо от налоговой.

Итого: список на холодильник

Чтобы не влететь, вот вам список — что нужно спросить у застройщика, прежде чем подписывать что-либо:

• Есть ли комиссия за оформление сделки? 
• Сколько стоит регистрация? Это входит или нет? 
• Отделка включена или отдельно? Сколько стоит? 
• Какие услуги УК оплачиваются авансом? Сколько месяцев? 
• Можно ли отказаться от дополнительных опций: кладовки, парковки? 
• Есть ли платёж за подключение к коммуникациям? 
• Есть ли обязательные услуги по ипотеке или сопровождению? 
• Кто будет платить налог — и сколько он примерно составит? 

Пусть отвечают письменно. Лучше быть занудным на старте, чем наивным у нотариуса.

Не всё так мрачно — если вы готовы

Да, звучит жёстко. И правда: апартаменты — это не только «дёшево и стильно», но и куча нюансов. Но если вы идёте на сделку с открытыми глазами, заранее всё проверяете и не верите на слово менеджеру — вы уже впереди большинства покупателей. Не бойтесь задавать неудобные вопросы. Не подписывайте, если не уверены. Просите расшифровку всех сумм.

Вы не обязаны разбираться во всех юридических тонкостях. Но вы вправе знать, за что платите. И если кто-то пытается на вас заработать «по-тихому» — у вас всегда есть выбор сказать: «Спасибо, но нет».

Покупка апартаментов — это не прогулка в торговом центре. Это крупная сделка. И каждый неучтённый платёж может аукнуться. Но если вы всё контролируете — тогда это уже не подводные камни, а просто ступеньки на пути к своей недвижимости. С умом, а не вслепую.