Какие районы Москвы не рекомендуются для покупки апартаментов

Москва — город возможностей, как нам постоянно твердят в рекламе, но иногда эти возможности заканчиваются там, где начинается «псевдоинвестиция» в апартаменты в странном месте с видом на теплотрассу. Купить апартаменты можно где угодно, особенно если вам нравится риск, пустота и ощущение, что вы — единственный житель комплекса. Но если вы всё же планируете не просто вложиться, а вложиться разумно, важно знать, куда лучше не соваться. Не всё золото, что блестит. И не каждый ЖК с ресепшеном и лобби в духе «минимализм-лофт-арт-деко» стоит своих денег.

В этой статье мы пройдёмся по тем районам Москвы, где апартаменты покупать не стоит. Ни под аренду, ни для себя, ни даже чтобы «пусть стоит, потом продам». Потому что если будете продавать, то, возможно, будете это делать долго и со слезами. Некоторые места выглядят заманчиво на картинке, но в жизни там ждёт бетон, отсутствие инфраструктуры, запах чего-то химического и ощущение, что вы забыли свернуть на МКАДе.

Южное Бутово — далеко, долго и не для апартов

Южное Бутово — это тот случай, когда слово «далеко» хочется выделить жирным. Сюда можно доехать, но не хочется. Даже навигатор грустит, когда прокладывает маршрут. Апартаменты здесь строят, конечно, но зачем — это загадка.

Что не радует:

Расстояние. Отсюда до центра как от Москвы до соседней области.
Инфраструктура для апартаментов не развита. Да, есть ЖК, есть дома, но атмосфера не та.
Аренда идёт с трудом. Те, кто хочет снимать, не готовы жить так далеко.
Продажа потом может затянуться на годы, особенно если дом не заселён активно.

Если у вас нет цели жить в тишине, среди новостроек, вдали от кафе, метро и движухи — лучше ищите другое место. Апарты — это про город, а не про дачу с душем.

Бирюлёво Восточное и Западное — лучше не надо

Бирюлёво — это район, который давно уже стал символом «вроде Москва, но не совсем». И если раньше туда переезжали ради дешёвого жилья, то сегодня даже апартаменты там не спасают. Мало предложений — и слава богу.

Почему не стоит:

Социальная среда оставляет желать лучшего. Особенно если планируете сдавать апарт.
До метро далеко. Обещания «в 2024 году откроется станция» уже стали мемом.
Строек мало, ЖК редкие, а если что-то и строят — часто без внятной концепции.
Люди сюда не едут, они отсюда уезжают.

Сдача здесь будет идти вяло. Сами вы вряд ли захотите там жить. А продать потом сможете разве что по цене душевой кабинки в центре. И то — если повезёт.

Капотня — индустриальный привет из прошлого

Капотня славится прежде всего НПЗ — нефтеперерабатывающим заводом, который «вроде модернизируют, но не до конца». Воздух тут тяжёлый, даже Wi-Fi дышит с трудом. И если в этом районе вам предлагают апарт — бегите.

Чем не радует:

Промзоны вокруг. Вокруг заводы, склады и грузовики. Вечером красиво только если любите техно.
Запах. Без шуток. Летом особенно. Даже кондиционер не справится.
Нет среды для жизни. Кафе, скверы, кофейни, парки? Не слышали.
До метро далеко, особенно если не на машине.

Покупать апартамент в районе, где даже машины спят с закрытыми окнами — идея сомнительная. Ни себе, ни людям.

Восточный округ: Гольяново, Северное Измайлово — нет и ещё раз нет

Тут ситуация тонкая. Вроде метро рядом, зелени много (Измайловский парк — круто), но при этом ощущение, что ты в городе-призраке. Апарты тут есть, но мало. И это о многом говорит.

Почему осторожно:

Много старого фонда, рядом панельные дома, атмосфера 90-х.
Районы больше для «пожить дешево», а не «жить с комфортом».
Новый апарт-комплекс, скорее всего, будет стоять среди уныния.
Люди не едут сюда жить, если могут позволить себе что-то другое.

Инвестировать в такие районы можно, конечно, но тогда уж в лотерейный билет шансы выше.

Молжаниновский район — почти Шереметьево, почти не Москва

Когда застройщик пишет «всего 10 минут до аэропорта» — это тревожный звоночек. Особенно если речь идёт о районе, где ближайший супермаркет — это терминал D. Молжаниновский район — он где-то есть, но туда надо ехать с палаткой и навигатором.

Что не так:

Это больше Подмосковье, чем Москва. Только по прописке столица, а по ощущениям — дача.
Инфраструктура слабая, транспорт почти отсутствует.
Никто не хочет снимать тут апартаменты, если только он не пилот.
До города добираться сложно, и даже таксист спрашивает: «А вы уверены?»

Купить можно. Но потом придётся либо жить самому, либо молиться, что ваш арендатор — стюардесса с графиком 4/3.

Некрасовка — дешево, но не надо

Кажется, что это Мекка бюджетных новостроек. Метро открыли, цены приятные, застройка идёт полным ходом. Но по факту — это печаль. Скучно, однообразно, далеко.

Почему апарты там — идея так себе:

Район перегружен. Пробки начинаются во дворе.
Скучная архитектура, пустые улицы, дежавю от каждого корпуса.
Люди снимают здесь не потому что хотят, а потому что больше негде.
Продажа вторички идёт туго. Особенно апартаментов.

Если вы инвестор — рентабельность будет ниже среднего. Если для себя — просто пожалеете. Сначала будет красиво, а потом захочется переехать хотя бы в Текстильщики.

Некоторые районы Новой Москвы — на свой страх и риск

Новая Москва — это вообще тема отдельного разговора. Там строят, как будто за это дают медали. Но вот апартаменты появляются не всегда в самых удачных местах.

Где насторожиться:

Сосенское, Десёновское, Щапово. Там красиво на картинке, но жить тяжело.
До города ехать час-полтора. Без пробок. А они есть.
Социальной и коммерческой инфраструктуры не хватает. Часто нет даже аптеки.

Если брать апарты — только в больших проектах с полным набором удобств. Остальное — скорее лотерея, чем осознанный выбор.

На что смотреть, чтобы не ошибиться

Если вы боитесь промахнуться с районом — вот несколько признаков «опасной зоны»:

Мало новостроек и никаких известных застройщиков.
Далеко от метро, а «через два года обещают» — не считается.
Нет парков, школ, кафе, спортивных залов. Ни для жизни, ни для аренды — плохо.
Мало объявлений о продаже и почти нет аренды. Это тревожный звоночек.
Цены слишком заманчивые. Скорее всего, потому что потом вы сами себе не позавидуете.

Итог без прикрас

Не все районы Москвы одинаково полезны для покупки апартаментов. Есть места, где апарты — это радость, стабильный доход, эстетика и удовольствие. А есть — где это унылая коробка на окраине, которую вы потом будете перепродавать с авито и свечками. Покупая апарты, не ведитесь на цену. Смотрите, кто там живёт, что рядом, как добираться, кто будет снимать.

Москва — большая. И в ней полно мест, где апартаменты — это хорошо. Но ещё больше — где они просто не нужны. Лучше пройти мимо, чем потом бегать с объявлением «срочно продаю, без комиссии». И если вам где-то слишком активно предлагают апарт — подумайте: может, все остальные уже поняли, что не стоит?