Как выбрать апартаменты с минимальными коммунальными платежами

Каждый, кто хоть раз задумывался о покупке апартаментов, наверняка слышал фразу: «Коммуналка в апартах — как у завода». И правда, многие покупатели с искренним удивлением узнают, что ежемесячные расходы на содержание своей маленькой студии в 25 квадратов легко могут потянуть на 10–12 тысяч. Да-да, больше, чем за трёшку в панельке с видом на гаражи. А всё потому, что апартаменты — это, строго говоря, не жильё. И за них спрашивают по-другому. Но не всё так безнадёжно. Если знать, куда смотреть и как выбирать, можно найти апартаменты, где коммунальные платежи не превращают жизнь в борьбу с калькулятором.

В этой статье разложим по полочкам, откуда берутся эти страшные суммы, и как выбрать такие апарты, которые не будут пожирать ваш бюджет в стиле «заплатил и остался на дошираке».

Почему коммуналка в апартаментах вообще дороже

Чтобы не паниковать, надо понимать, откуда берётся такая разница. Основная причина — статус недвижимости. Апартаменты — это коммерческая недвижимость. А раз не жильё, значит, и коммунальные услуги по тарифам идут как для офисов, магазинов и прочих бизнес-объектов.

Например:

Электричество может идти по тарифу для юридических лиц, особенно если собственник — не физлицо.
Вода и отопление — по коммерческим ставкам.
Управляющая компания — не из ЖЭКа, а частная, со своими прайсами и привычкой брать «за всё хорошее».
Нет субсидий и льгот. Никаких пенсионных скидок, никаких дотаций.

И всё бы ничего, если бы это означало «платим чуть-чуть больше». Но в реальности счёт может вызывать нервный тик. Поэтому выбирать надо с умом.

Местоположение тоже влияет на цифры

Первое, с чего стоит начать при выборе апартаментов с низкими коммунальными — это география. Район Москвы, в котором находится здание, может влиять на тарифы, пусть и не напрямую.

Например:

В центре апартаменты чаще всего находятся в зданиях с высокой стоимостью обслуживания — охрана, консьерж, дизайнерский холл с мраморной плиткой, аромат «Тосканская лаванда» в лифте. Всё это включается в ваш платёж.
На окраинах или в более «скромных» районах здания попроще, без фонтанов у входа и с лифтом, который просто возит, а не приветствует вас голосом.

Так что если ваша цель — минимальные коммунальные, лучше смотреть не на башни в «Сити», а на компактные проекты ближе к МКАД или в районах с обычной городской застройкой.

От застройщика многое зависит

Застройщик — это тот человек (ну, точнее компания), который решает, сколько вы будете платить. Вернее, он выбирает управляющую компанию, устанавливает формат дома, прописывает правила, которые потом станут вашими головными болями или радостями.

Некоторые застройщики действуют по принципу «люди и так купят, можно особо не париться», и выбирают управляющую компанию, которая берёт по максимуму. Кто-то наоборот — хочет, чтобы апартаменты были доступны и их можно было выгодно сдавать, поэтому выбирает адекватные тарифы и делает упор на энергоэффективность.

Обратите внимание:

Если в рекламе объекта указано «премиум обслуживание», «элитный уровень комфорта», «вдохновлённые европейским отелем решения» — готовьтесь платить за это всё.
А если пишут «функциональные апартаменты для жизни» — есть шанс, что коммуналка будет умеренной.

Не стесняйтесь спрашивать у застройщика: сколько стоит обслуживание, кто будет управлять домом, какой тариф у них за отопление, уборку, охрану. Это не праздные вопросы. Это вопросы о будущем вашем кошельке.

Как площадь влияет на счёт

Маленький апартамент — маленький платёж? Не всегда. Но чаще всего — да. Чем больше площадь, тем больше вы платите за отопление, содержание общедомового имущества (даже если лично вы к нему не прикасались ни разу), уборку и прочее.

Если выбирать между студией в 20 квадратов и евродвушкой в 40, платить за вторую придётся почти вдвое больше. Так что если вы хотите сократить коммуналку — берите компактный вариант. Особенно если покупаете апартаменты не для большой семьи, а для себя, под сдачу или как временное жильё.

И не гонитесь за видом из окна, если потом будете смотреть на него сквозь слёзы, получив платёжку.

Этаж и инженерия тоже играют роль

Звучит странно, но да — на размер счёта влияет, на каком этаже вы живёте. Всё из-за лифтов, насосов, системы подачи тепла и воды.

В домах с многоуровневыми системами жизнеобеспечения, особенно в башнях, расходы выше.
Если в доме нет централизованного горячего водоснабжения и стоит бойлер — ждите плюсик к платёжке.
Панорамные окна в пол? Красиво. Но зимой греется дольше, тепло уходит — трат больше.

Чем сложнее инженерия, тем дороже обслуживание. А вы за это будете платить. Ежемесячно. Без права сказать: «А я не ходил в холл с камином, уберите из счёта».

Выбирайте простые дома с низкой этажностью

Парадокс: чем выше дом, тем ниже ваши шансы на экономию. Потому что в высотках больше лифтов, сложнее системы отопления и водоснабжения, и чаще всего — дороже обслуживание.

Если хотите, чтобы коммунальные платежи были человеческими, выбирайте:

Дома до 10 этажей.
Без обилия дополнительных зон вроде спортзалов, лаунжей, коворкингов (вы ими не пользуетесь, но за них платите).
С обычной, проверенной системой отопления — без тепловых насосов, солнечных панелей и прочих модных, но дорогостоящих штук.

Управляющая компания — это важно, серьёзно

Самый большой сюрприз — это УК. Именно они выставляют счёт, решают, когда мыть подъезд, включать отопление, чинить ли лампочку и сколько вы за это заплатите.

Приметы хорошей управляющей компании:

Тарифы прозрачны. Вы можете посмотреть их на сайте, в договоре, и там всё без «мелким шрифтом».
Личный кабинет работает. Счёт выставляют вовремя, показания принимают, и нет ощущения, что общаешься с космической станцией.
Есть жильцы, которые довольны. Прочитайте отзывы в интернете. Если у дома 20 отзывов со словами «грабёж» и «платим как за отель» — стоит задуматься.

Спросите у застройщика или продавца, какая УК обслуживает дом. Погуглите. Узнайте, сколько она берёт за обслуживание квадратного метра. Разница может быть в два раза между двумя домами одного уровня.

Есть ли вообще недорогие апарты?

Да. Бывают. Это не миф. Просто их нужно искать целенаправленно, а не надеяться, что вам попадётся удача на первой странице «Циана».

Где искать:

Маленькие проекты на периферии города, но с нормальной транспортной доступностью.
Апартаменты в зданиях, где весь корпус сделан именно под длительное проживание, а не под гостиницу или посуточную аренду.
Комплексы, где есть индивидуальное отопление — автономный котёл, к примеру. Там вы платите за то, что потребили, а не за всех и сразу.
Новостройки с энергоэффективными решениями: умное освещение, датчики, теплоизоляция.

Вы можете найти такие варианты, если не гонитесь за пафосом и глянцем. Да, не будет итальянского лобби с креслом от дизайнера, но счёт за ноябрь не будет начинаться с цифры «двадцать».

Спросите у жильцов

Самый надёжный способ понять, сколько стоит коммуналка — поговорить с людьми, которые уже живут в доме. Подъезжаете к комплексу, находите кого-нибудь у входа и честно спрашиваете:

— Здравствуйте, а вы тут живёте? Скажите, сколько вы платите за коммуналку?

И вы удивитесь, как охотно вам расскажут всё: и про УК, и про соседей, и про то, как зимой батареи едва тёплые, а счёт всё равно как за сауну. Люди любят делиться болью. Особенно если она регулярно приходит в платёжке.

Небольшой список для проверки

Когда вы нашли подходящие апартаменты и уже почти влюбились, проверьте:

Стоимость обслуживания за квадратный метр. Обычно пишут в объявлениях или говорят риелторы.
Какие тарифы на воду, свет, отопление. Коммерческие или жилые?
Есть ли счётчики. Без них — только по нормативу, а он всегда выше.
Есть ли доп. сборы — охрана, консьерж, клининг, благоустройство.
Управляющая компания — адекватная или «берём и не объясняем»?

Если по всем пунктам более-менее, можно брать. А если на каждый вопрос — виляние и обещание «ну вы потом всё поймёте» — лучше не рисковать.

Меньше — значит дешевле

В целом, логика проста: чем меньше, проще и понятнее — тем ниже платежи. И наоборот: чем больше стекла, высоты, бренда и маркетинга — тем толще платёжка.

Не верьте, если вам обещают «низкие платежи» в апарт-комплексе бизнес-класса с панорамным бассейном на крыше. Вы не только за себя платите, но и за его подогрев, охрану и замену лампочек в холле из чёрного мрамора.

Если важна экономия — берите скромнее, но с умом.

На последок, как по-домашнему

Апартаменты — штука специфичная. И коммунальные платежи в них могут неожиданно подкосить даже самый крепкий семейный бюджет. Но если подойти с головой, а не только сердцем, можно найти вариант, который будет и уютным, и не вытягивающим последние рубли каждый месяц.

Главное — не вестись на внешний лоск, а копать глубже. Потому что жить красиво — это не только про интерьер. Это ещё и про то, чтобы в декабре после всех платежей остались деньги на мандарины и гирлянды, а не только на кашу из гречки без масла.

Так что ищите, сравнивайте, спрашивайте и не торопитесь. Потому что самые умные инвесторы — это не те, кто купил с видом на Кремль, а те, кто потом спокойно платит и живёт без шока от квитанций.