Как узнать реальную окупаемость апартаментов

Вот вы сидите с чашкой кофе, листаете объявления: «апартаменты с дизайнерским ремонтом, доход 12% годовых», «рентабельность гарантирована», «окупаемость за 7 лет». Глаз начинает дёргаться не от кофеина, а от этих цифр. Кажется, что весь рынок — сплошной рай для инвесторов. Купил, отдал ключи, сел на диван и смотришь, как на счёт падают деньги. Но реальность, как водится, не из брошюры.

Давайте разберёмся по-честному, без маркетингового тумана и розовых очков. Как действительно посчитать окупаемость апартаментов, чтобы потом не было мучительно больно смотреть на график доходов, который больше похож на плоскую линию, чем на кривую роста.

Почему апартаменты — это не совсем как квартиры

Первым делом, напомню: апартаменты — это не жильё. Да, там можно жить, но по закону это нежилое помещение. А значит, все плюшки, которые работают с квартирами (льготы, субсидии, маткапитал, низкие налоги), сюда не заходят.

Но апарты стали популярны именно как “инструмент дохода”. Почему?

Стоят дешевле аналогичных по размеру квартир.
Расположены ближе к центру или у метро.
Часто сдаются быстрее из-за хорошей инфраструктуры.
Меньше конкуренция со стороны «проживающих на ПМЖ».

Так что, да, инвестиционная логика тут есть. Но главное — правильно считать.

Что такое окупаемость вообще

Окупаемость — это количество лет, за которое вы полностью вернёте вложенные средства за счёт дохода от аренды.

Формула простая:
Окупаемость = сумма вложений / ежегодный чистый доход.

Но вся суть кроется в слове «чистый». Потому что рекламные буклеты дают вам “валовую” доходность — типа, сдаёте за 50, значит, 600 в год, вложили 6 млн — окупаемость 10 лет. Звучит красиво, только неправдиво. Потому что реальный доход — это то, что осталось после всех расходов, а не до них.

Сколько вы реально вкладываете

Перед тем как радоваться возможному доходу, нужно честно понять: сколько вы вообще положили на алтарь инвестиций.

Список получается весёлый:

Стоимость самого апартамента. Давайте говорить честно: нормальные студии от 25 кв.м. в Москве стоят от 7 до 9 млн рублей, а в хороших районах и 10+.
Ремонт. Не экономьте. Никто не будет снимать бетонную коробку. Под аренду — минимум 500–700 тысяч. Под стильную аренду — от 1 млн.
Мебель и техника. Плита, холодильник, кровать, шкаф, посуда — набегает 300–400 тысяч.
Комиссии, оформление, страховки, налоги. Тут и агент, и юрист, и госпошлина. Добавьте ещё 100–150 тысяч.
“Подушка на непредвиденное”. Месяц простоя, что-то сломалось, кто-то уронил телевизор. 100–200 тысяч минимум.

Получаем, что если апарт стоит 8 млн, то вложений выходит около 9.5–10 млн.

А сколько можно получать

Тут уже не фантазии, а жизнь. Средняя аренда по Москве:

Студия 25–28 кв.м. — 45–60 тысяч рублей в месяц.
Однушка 35–40 кв.м. — 60–75 тысяч, если с локацией повезло.
Посуточная аренда может принести и 80–100 тысяч, но это с усилиями и затратами.

Но это валовой доход. Теперь считаем реальные расходы:

Коммуналка и эксплуатационные платежи — от 8 до 15 тысяч в месяц.
Налоги — апартаменты не попадают под вычет, налог на доходы с аренды 13%.
Простой — если не нашли арендатора сразу или арендатор съехал, квартира простаивает.
Ремонт и обслуживание — мелочи вроде сломанной ручки, порванной шторы и слетевшего Wi-Fi тоже стоят денег.

Пример:

Сдаёте за 55 000 в месяц.
Платите 10 000 коммуналки.
Остаётся 45 000.
Минус налоги (13%) = примерно 5 850.
Минус обслуживание и мелочи — допустим, 2 000.
Чистыми — 37 150 в месяц, или 445 800 в год.

А теперь реальная окупаемость

Итак:

Вложили — 9.5 млн.
Получаете в год — 445 800.

Считаем:
9 500 000 / 445 800 ≈ 21.3 года окупаемости.

Вот вам и 7 лет, да?

Но! Это цифра без роста цен и без роста аренды. То есть, если всё останется как есть. А жизнь, как мы знаем, редко остаётся на месте.

Если рынок пойдёт вверх — вы выиграете. Если вниз — будете ждать ещё дольше. Окупаемость — понятие гибкое, и зависит от многих факторов.

Факторы, которые могут ускорить (или затормозить) окупаемость

Чтобы быть ближе к реальности, надо понимать, что влияет на доходность. Вот вам несколько реальных примеров:

Локация
Апарт рядом с метро — сдадите быстро и дороже. Апарт в промзоне, пусть и по низкой цене — будет пустовать.
Формат жилья
Микростудия на 18 кв.м. с низким потолком — даже дешёвая, всё равно плохо сдаётся.
Зато однушка 35 кв.м. в стиле сканди — уходит на “ура”.
Сезонность
Зимой рынок аренды вялый, летом чуть живее. Весной и осенью активность выше.
Если не хотите простаивать, делайте ремонт к марту — успеете попасть в пик.
Управление
Если вы сами всем управляете — экономите. Если подключаете управляющую компанию — комфорт, но меньше чистыми. Обычно берут от 10 до 20% от аренды.
Финансовые инструменты
Если апарт в ипотеке — окупаемость растягивается. Особенно если платежи выше, чем доход.
Если купили за кэш — спокойнее, но капитал не работает в другом месте.

Как не вляпаться в иллюзию дохода

Пока вы ещё не ушли покупать апарт «с доходностью до 12%», вот список типичных маркетинговых ловушек:

“Доход до 10% годовых” — считается по валовому доходу, без учёта расходов и простоя.
“Ставка аренды от 70 000” — это в пик сезона, при идеальном ремонте и суперлокации.
“Доход гарантирован” — читайте мелкий шрифт: часто это субаренда на 6 месяцев.
“Коммуналка 4 000 в месяц” — бывает только до первого собрания УК.

Простой совет: не верьте цифрам с баннера. Берите калькулятор, заходите на сайты аренды, смотрите реальные ставки и вакансии.

Как посчитать доход самому, без формул

Пошаговый алгоритм для тех, кто не любит Excel:

Узнаёте цену покупки + ремонт + мебель.
Считаете, сколько сможете сдавать — изучаете объявления на Циане, Авито, Яндексе.
Вычитаете расходы: коммуналка, налог, управляющая компания (если есть), пустые месяцы.
Получаете чистую прибыль в год.
Делите сумму вложений на годовую прибыль — это и есть окупаемость.

Пример:

Купили за 8 млн, вложили ещё 1.2 млн — итого 9.2 млн.
Сдаёте за 60 000, платите 10 000 коммуналки и налог — остаётся 41 000 в месяц.
В год — 492 000.
9 200 000 / 492 000 = примерно 18.7 лет.

Не очень весело, но честно.

Как ускорить окупаемость — по-человечески

Сдавайте посуточно, если район и формат позволяют. Это сложнее, но доход в разы выше.
Делайте качественный ремонт. Не надо золота, но и “на сдачу” из ламината 1985 года — не пойдёт.
Добавьте изюминку. Простой интерьер + что-то оригинальное (картина, зеркало, свет) — повышает спрос.
Ищите ниши. Апарты у вузов, больниц, технопарков — там всегда будет спрос.
Подключайте управляющие компании с репутацией. Да, вы платите, но время — тоже деньги.

Вместо вывода

Настоящая окупаемость — это не магия, а математика. И если вы всё честно посчитали, не забыли про расходы и не строите замков из воздуха, то инвестиция в апартаменты может быть хорошей. Не сверхдоходной. Но стабильной.

Главное — не верить слепо в обещания и уметь задавать себе неудобные вопросы:
Сколько вложу? Сколько получу? А что, если будет просто? А что, если ремонт встанет вдвое дороже?

Инвестор, вооружённый калькулятором и здоровым скепсисом, получает гораздо больше, чем тот, кто ориентируется на баннер у метро. Так что считайте, сравнивайте, проверяйте — и тогда апартаменты действительно смогут окупиться, а не окунуть.