Как устроено ЖКХ в апартаментах и почему оно дороже

Апартаменты — слово модное, звучит приятно, почти как отпуск в Италии. Люди покупают их за стиль, локацию, цену пониже и панорамные окна, в которых можно стоять с чашкой кофе, глядя на урбанистический закат. А потом приходит первая квитанция за ЖКХ — и всё, кофе как рукой сняло. Глаза округляются, руки дрожат, мысли бегают: «Это точно за один месяц?», «А где тут ошибка?», «Может, это не мне?» Увы, это вам. И это — не ошибка.

Почему коммуналка в апартаментах выше, чем в обычных квартирах? Как так получилось, что в доме с одинаковыми стенами и лифтом вы платите в полтора-два раза больше? Чтобы не искать виноватых в лице счётчиков и не проклинать застройщика с утра до вечера, давайте разберёмся — спокойно, по полочкам и без лишнего ужаса.

Апартаменты — это не жильё, и это не просто формальность

Самое важное, что нужно понять с самого начала: апартаменты юридически не являются жилыми помещениями. Даже если вы живёте там годами, обставили как надо, завели кота и заказали шторы из ИКЕИ. Это — нежилой фонд. А значит, всё, что касается правил и тарифов ЖКХ, идёт по другому сценарию.

В жилом доме коммунальные услуги регулируются Жилищным кодексом, в апартаментах — всё зависит от договора между управляющей компанией и собственниками. И вот тут открывается ящик Пандоры. Потому что никакой верхней планки тарифов нет. Вообще. Совсем. Управляющая компания может заложить туда всё, что угодно: уборку снега (которого никогда не было), охрану с автоматами (в лице дремлющего дяди Вани), цветы в холле (которые завяли через неделю) и даже музыку в лифте. А вы — платите.

Почему коммуналка действительно дороже

Теперь разберёмся, из чего она вообще складывается. Потому что не всё — обман и злой умысел. Часто — просто реальность.

• Электричество. В нежилом фонде тариф выше, чем в жилом. Это факт. Он может быть на 20–40% выше в зависимости от региона. Просто потому что вы “не физлицо, живущее в жилье”, а якобы офис. И всё. 
• Вода и водоотведение. Здесь та же песня. Нет субсидий и пониженных ставок, которые положены жилью. 
• Отопление. Если нет централизованного отопления и всё на электрообогреве — привет, огромные счета в январе. 
• Обслуживание общего имущества. А это и консьержка, и охрана, и техподдержка, и даже лампочки в коридоре. Плюс часто в апарт-комплексах выше доля общей площади на одного собственника. И вот вы уже платите не только за себя, но и за входную зону в стиле “лофт с аркой”. 
• Мусор. Иногда включается в отдельный платёж. Иногда стоит космически, потому что вы “не жильё”. 
• Лифты, парковки, шлагбаумы, видеонаблюдение — всё это включено в плату за эксплуатацию. И тариф никто не контролирует. 

Плюс ко всему, на нежилой фонд не распространяются многие льготы. Ни пенсионные, ни социальные, ни по числу проживающих. Хочешь жить красиво — будь готов к чеку, как в ресторане.

Кто устанавливает тарифы

В обычной квартире тарифы на ЖКХ утверждаются государством или местными органами власти. Есть верхний предел, всё прописано и понятно. А в апартаментах — управляющая компания делает это самостоятельно.

Вот такой у неё подарок от закона. И если вы думаете, что есть хоть один орган, куда можно пожаловаться, то не торопитесь. В большинстве случаев все расчёты “по договору”. А вы его подписали. Всё. Добро пожаловать в рыночные отношения.

Некоторые УК честно объясняют структуру тарифа, дают смету, даже дают выбрать вариант обслуживания. Но часто — нет. Просто сумма и всё. И если не нравится — можете выйти. Только вот куда? Альтернативы-то нет. УЖК не примет вас, ТСЖ не создашь, потому что здание нежилое.

А если счётчики?

Если у вас стоят индивидуальные приборы учёта — вы, конечно, платите по ним. Но только за потребление в вашем апартаменте. А за всё, что в коридорах, лобби, технических помещениях — тоже платите. Пропорционально площади.

Плюс есть ещё так называемые “потери” — особенно по воде. Где-то течёт труба, где-то промывали стояки, где-то не закрыли вентиль — а вы платите, потому что неучтённое потребление распределяется на всех.

Так что счётчики — это хорошо, но не спасение. Особенно если кто-то из соседей не передаёт показания, а управляющая компания списывает “по среднему” — и это среднее делят на всех.

Есть ли разница по регионам

Конечно. В Москве и Петербурге стоимость коммуналки в апартаментах выше просто потому, что в целом всё дороже. В регионах — чуть ниже, но всё равно выше, чем в обычных квартирах. Причина та же: это не жильё, это коммерческая недвижимость.

А если вы вдруг решите жить в апартаментах в новом комплексе в Туле, например, то готовьтесь, что УК заложит туда всё, что можно: и круглосуточный ресепшен, и цветы, и камеры, и “плановые ремонты”, которых никто не видел.

Можно ли как-то снизить плату

Спойлер — можно, но редко. И только в том случае, если:

• Управляющая компания готова к диалогу. 
• Большинство собственников активны и хотят экономить. 
• Есть чёткий договор с УК, в котором можно торговаться. 
• Площадь общих помещений не космос. 
• Нет навязанных услуг, которые можно отключить. 

Что можно попробовать сделать:

• Запросить расшифровку тарифа. Иногда удаётся убрать дублирующие статьи или откровенный бред. 
• Собрать инициативную группу и переговорить с УК. 
• Поставить дополнительные счётчики (если они устарели или их нет). 
• Добиться перерасчёта за неоказанные услуги. 
• Перейти на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (но это почти утопия в апартаментах). 

Вариант с заменой УК работает только если весь комплекс этого хочет. В одиночку вы ничего не поменяете. Это не жилой фонд, где можно собрать общее собрание собственников и проголосовать.

А если сдаю? Кто платит?

Если вы сдаёте апартаменты, можно включить коммуналку в арендную плату. Тогда у вас будет фикс, и не придётся каждый месяц собирать копейки за воду и свет. Но есть риски: тариф поднимется — а вы останетесь в минусе.

Или можно заключить отдельный договор: жильцы платят аренду плюс коммуналку по факту. Только тогда будьте готовы к спорам, особенно если счётчики мутные или не все читают квитанции.

Некоторые арендаторы, увидев сумму за ЖКХ в апартаментах, просто уходят. Или торгуются. Поэтому учитывайте это заранее и будьте готовы объяснить, откуда берутся такие цифры.

Почему не надо паниковать

Да, коммуналка в апартаментах выше. Но это не всегда катастрофа. Если вы покупаете апарт в премиум-комплексе с ресепшеном, охраной, видеонаблюдением, чиллаут-зоной и спа в подвале — ну логично, что обслуживание стоит денег. Это как айфон: красиво, удобно, но дорого.

Главное — заранее знать, сколько будете платить. А не открывать глаза, когда уже купили. Запрашивайте сметы, расшифровки тарифов, спрашивайте у текущих владельцев, не стесняйтесь обсуждать всё с УК. Не ведитесь на “у нас всё в пределах нормы” — норма у всех своя.

И не забывайте: апартаменты — это всё-таки инвестиционный продукт. И если они сдаются, коммуналка — это просто строка в расходах. Главное, чтобы доход покрывал её с запасом.

Финалочка без фанфар

ЖКХ в апартаментах устроено иначе, чем в квартирах, потому что и сами апартаменты — это не квартиры. Вся коммуналка считается по коммерческим ставкам, регулируется договорами, а не государством, и может быть очень разной. Иногда — справедливой. Иногда — как будто кто-то очень любит счётчики и хруст денег.

Выбирайте внимательно, считайте заранее, не ведитесь на красивые обещания. И тогда ваши апартаменты будут приносить не только стиль и уют, но и прибыль — без испорченных нервов из-за каждой квитанции.