Как сдавать апартаменты посуточно и не нарушать закон

Сдача апартаментов посуточно давно стала модным способом заработать. Кто-то делает это как подработку, кто-то — как бизнес, а кто-то просто не вылезает с календарей бронирования и считает в голове «вот бы у меня было ещё пять таких квартирок». Но есть одна мелочь, которая может в один день превратить весёлый доход в неприятный диалог с проверяющим — законы. Да-да, всё это веселье с ключиками под ковриком и заселением через Telegram живёт в мире, где у государства на всё есть своя точка зрения.

В этой статье разберёмся, как сдавать апартаменты посуточно так, чтобы не бегать от участкового, не платить штрафы и при этом оставаться в здравом уме. А заодно обсудим, как сделать всё по-человечески и всё равно зарабатывать.

Что такое посуточная аренда по закону

Посуточная аренда — это такой вид использования недвижимости, когда вы не просто «сдаёте жильё», а фактически оказываетесь в роли мини-гостиницы. И вот тут начинается самое интересное, потому что в глазах закона вы не просто «добрый человек, пустивший путника на ночь», а уже предприниматель. Хотите вы этого или нет.

Главное отличие — в сроке. Если вы сдаёте на срок менее 30 дней, особенно если делаете это регулярно, с бронированиями, уборкой, заселением и отзывами, то вас уже можно приравнять к гостиничным услугам. И в этом случае действует закон «О туристической деятельности», Налоговый кодекс, СанПиНы, пожарные нормы и даже требования к регистрации иностранных граждан.

И, конечно, вся эта конструкция становится ещё интереснее, если вы сдаёте апартаменты, а не квартиру. Потому что апартаменты — это не жильё в классическом смысле. Это нежилой фонд. И у него свои правила.

Апартаменты — это ведь не совсем квартира, да?

Совершенно верно. Апартаменты — это формат, который официально числится как нежилое помещение. Даже если в них есть кровать, душевая, кухня и тапочки. На бумаге — это объект нежилого назначения, и все законы к нему применяются как к офису, магазину, складу или даже гостинице.

Плюсы? Апартаменты можно сдавать посуточно без ограничений, которые распространяются на обычные квартиры. Например, запрет в жилых домах на гостиничные услуги — не про апартаменты. Но это не значит, что вы освобождаетесь от других обязательств. Просто они немного другие.

И вот тут важно: даже если здание называется «апарт-комплекс», вы не освобождены от соблюдения целого списка правил.

Что нужно, чтобы сдавать апартаменты посуточно легально

Сразу скажем — будет несколько шагов. Но если вы их освоите, дальше всё пойдёт по накатанной. Да и спокойно спать будете.

Зарегистрировать ИП или самозанятость. Да, сдача посуточно — это деятельность с признаками предпринимательства. И тут не прокатит история «я просто по-дружески дал переночевать». Лучше зарегистрироваться как ИП или, если вы не нанимаете работников, оформить самозанятость. Это несложно, и с налогами всё более-менее понятно.
Заключать договор с каждым гостем. Да, даже если они бронируют через агрегаторы типа Airbnb или «Суточно». И да, можно использовать электронные шаблоны, главное — фиксировать факт проживания.
Платить налоги. Самозанятым — 4% с доходов от физлиц, 6% — если от юрлиц. У ИП на упрощёнке — 6% от дохода, или 15% от разницы между доходами и расходами. В любом случае, лучше платить, чем потом объясняться, откуда у вас 50 бронирований в месяц и ни одной копейки в налоговой декларации.
Уведомлять МВД о заселении иностранцев. Это обязательная штука. Принимающая сторона (то есть вы) обязана зарегистрировать иностранного гражданина в течение 3 рабочих дней. Не сделали — штраф. Да, даже если он на одну ночь. Даже если «очень культурный и вроде бы швед».
Соблюдать пожарные и санитарные требования. Тут ничего суперсложного: огнетушитель, табличка с планом эвакуации, аптечка, смотри, не кури. Ну и уборку проводить нормально — не просто тряпкой махнуть.
Оформить вывеску, если апартамент числится как гостиница. Это уже для более продвинутых — когда у вас не один объект, а сеть. Но если дойдёте до этого — значит, всё пошло хорошо.

Нужно ли регистрировать как гостиницу?

Хороший вопрос. По новым правилам, если вы регулярно оказываете услуги временного размещения (а сдача посуточно — это оно и есть), и тем более рекламируете это, вы оказываетесь в категории средств размещения.

Но вот фишка: если ваш объект — апартаменты (то есть нежилой фонд), и вы всё делаете через ИП или как самозанятый, то регистрироваться как гостиница не обязательно. Это касается в основном жилых домов, где посуточная аренда уже под запретом. С апартаментами проще. Но только если соблюдены все остальное: налоги, уведомления, договоры, пожарка.

Так что можно не быть гостиницей, но вести себя прилично — этого будет достаточно.

А если не оформлять ничего — что будет?

А вот тут весёлое начинается. Если сдаёте без оформления и вас «поймают» (а иногда соседи любят писать жалобы), последствия могут быть такими:

Штраф до 200 тысяч рублей за незаконную предпринимательскую деятельность.
Дополнительные налоги, пени, доначисления — если налоговая узнает о ваших доходах.
Если вы заселили иностранца без регистрации — отдельный штраф.
И в особо запущенных случаях — проверка Роспотребнадзора, пожарной инспекции и прочих добрых структур.

Так что рисковать ради пары тысяч в месяц лишней прибыли — не лучшая идея. Особенно когда самозанятость можно оформить за 10 минут через приложение «Мой налог».

Можно ли сдавать через агрегаторы и быть в белую?

Да, можно и нужно. Большинство площадок (Авито, Циан, Суточно, Airbnb, Яндекс.Аренда) сами позволяют указать, кто вы — ИП или самозанятый. Более того, они собирают часть информации, автоматически оформляют чеки, а с некоторых самозанятые уже получают оплату напрямую с удержанием налога.

И ещё — через агрегаторы у вас сразу готовая база клиентов, система отзывов и поддержка. Не надо выдумывать, как привлечь арендаторов. Главное — всё делать честно и правильно оформить юридическую сторону.

Какие апартаменты лучше подходят для посуточной аренды

Не всякий апартамент годится для посуточки. Чтобы гости приходили, оставались довольны и писали «обязательно приедем снова», нужно соответствовать ожиданиям. И даже чуть больше.

Выбирайте объекты:

С хорошей транспортной доступностью. Метро, автобус, такси — всё должно быть рядом.
В районе, где нет запрета на размещение нежилых объектов. Некоторые ЖК начинают активно бороться с посуточниками.
С удобной планировкой. Лучше студия или однушка. Чем проще и понятнее, тем меньше вопросов.
С готовой отделкой и техникой. Люди хотят приехать и пользоваться, а не искать где включается бойлер.

И обязательно сделайте качественные фото. Не из серии «на телефон в сумерках», а так, чтобы было видно — чисто, уютно, есть всё нужное, можно заселяться хоть сейчас.

Как остаться в плюсе и не выгореть

Работа с посуточной арендой — это почти мини-отельный бизнес. Даже если у вас одна квартира, нужно вести себя как профи.

Пара советов:

Делайте автоматизированное заселение. Системы электронных замков, смарт-ключи — это ваше всё.
Работайте с уборкой через подрядчиков. Не надо бегать с тряпкой после каждого гостя.
Введите шаблоны общения. Автоответы, инструкции, чат-боты — всё это экономит время и нервы.
Следите за отзывами. Один негативный может испортить вам месяц бронирований.
Страхуйте себя. Пусть будет резервный фонд на «починить слив» или «заменить дверь, потому что гость перепутал этаж».

И не берите всех подряд. Иногда лучше отказать подозрительному бронированию, чем потом объясняться с соседями или участковым.

Ваша спокойная формула успеха

Сдача апартаментов посуточно может быть классной историей. Она даёт быстрый доход, гибкость, интересное общение и кучу кейсов. Но только если вы изначально выбрали путь законности. Не потому что «надо бояться», а потому что это проще, чем потом разгребать.

Если вы:

Зарегистрировались как ИП или самозанятый.
Платите налоги вовремя.
Делаете всё по договору.
Соблюдаете пожарные и санитарные требования.
Вежливы и предусмотрительны.

— то у вас есть все шансы не просто зарабатывать, но и масштабироваться. Потому что клиенты чувствуют, когда всё сделано по уму. А проверяющие — когда к вам не подкопаться.

Не подвешивайте бизнес в серой зоне

Закон — не враг. Он просто хочет, чтобы вы действовали как взрослый человек. Да, бывают перегибы, да, не всегда удобно. Но мир меняется, и с ним меняется рынок аренды. Сегодня уже нельзя «сдаю по-тихому через знакомых» и спать спокойно. Лучше сразу настроить всё как надо — и вперёд.

Посуточная аренда — это не просто «подработка». Это уже давно формат бизнеса. А бизнес любит порядок. И если вы хотите, чтобы доход радовал, а не прятался под подушкой — сделайте первый шаг. И всё получится.