Как сдавать апартаменты официально и не переплачивать налоги

Сдача апартаментов — дело хорошее. Деньги идут, жильё не простаивает, жизнь идёт своим чередом. Но где-то вдалеке шевелится голосок: «А налоги ты заплатил?». И вот уже ночами снятся письма из налоговой, грёзы о штрафах и бесконечные очереди. Пугаться не надо. Платить — тоже не страшно. Главное — понимать, как всё это устроено, и как можно сдавать апартаменты официально, честно, но без того, чтобы половину дохода отдавать государству с выражением лица “ну а что поделать”.

Давайте без сухой теории и занудства. Пройдёмся по всем возможным схемам, глянем, где выгода, где подвох, и что вообще можно сделать, чтобы сдача была в кайф, а не как поход к стоматологу.

Апартаменты — это не квартира, и это важно

Да, казалось бы, какая разница. Есть комната, есть аренда — плати налоги и всё. Но нет. Апартаменты — это нежилое помещение. То есть вы не просто сдаёте жильё. Вы как бы занимаетесь бизнесом, даже если у вас всего один скромный апарт с диваном, чайником и полотенцем IKEA.

С точки зрения государства — вы не просто добрый человек, который сдал кому-то угловой диван. Вы субъект, получающий доход от использования нежилой недвижимости. И тут уже налоговая начинает смотреть в вашу сторону чуть иначе, чем к человеку, который сдаёт жилую квартиру по договору найма.

Поэтому и схемы налогообложения тут чуть другие. Но ничего страшного — всё решаемо.

Варианты, как сдавать апартаменты официально

Вариантов на самом деле немного. Но в них можно найти то, что подойдёт именно вам. В зависимости от того, как вы сдаёте (на месяц, на день, на год), сколько у вас объектов, и насколько вы вообще любите связываться с бумагами.

Самозанятость

Самый популярный и, пожалуй, самый удобный формат, если у вас один-два апартамента и вы не собираетесь устраивать гостиницу.

Что это даёт:

Платите всего 4% с дохода, если арендуете физлицам.
Или 6%, если арендуете юрлицам.
Не нужно ставить кассу, платить страховые взносы, вести отчётность.
Можно всё оформить через приложение «Мой налог» за 10 минут.
Легко пробивать чеки, вести учёт доходов.

Кому подойдёт:

Тем, кто сдаёт на длительный срок или на несколько месяцев.
Тем, кто не хочет морочиться с ИП, бухгалтерами и декларациями.
Тем, кто не нанимает работников (уборку, например, можно отдавать на аутсорс).

Минусы:

Если сдаёте через агрегаторы типа Booking, там платят юрлица — и вы попадаете на 6%.
Нельзя нанимать сотрудников.
Не все арендаторы готовы платить вам как самозанятому (особенно компании).

Зато для обычной аренды физлицам — это прямо сказка. Чисто, понятно, без подвохов.

Индивидуальный предприниматель (ИП)

Если у вас не один апартамент, и вы уже ощущаете себя гостиничным магнатом, возможно, пора оформить ИП. Или если вы сдаёте посуточно и регулярно, а налоговая уже начала подозрительно заглядывать в ваш профиль на Авито.

Плюсы:

Можно выбрать удобную систему налогообложения (чаще всего УСН 6% от доходов).
Можно нанимать персонал.
Можно работать с юрлицами.
Официальный статус — проще в отношениях с арендаторами.

Минусы:

Нужно платить страховые взносы (около 45 000 руб. в год, даже если нет дохода).
Нужно сдавать отчётность, пусть и несложную.
Нужно открывать счёт, вести книги, и вообще чувствовать себя немного бухгалтером.

Если сдаёте посуточно — ИП почти необходим. Потому что это уже регулярная деятельность с признаками бизнеса, а значит, под самозанятость вы не подходите.

Договор аренды как физлицо

Можно пойти совсем простым путём: заключить обычный договор аренды с человеком, который будет у вас жить, и платить НДФЛ — 13%. Звучит просто, и вроде бы без заморочек. Но есть нюанс: для сдачи апартаментов это не всегда правильно.

Почему? Потому что апартаменты — нежилой фонд. А по закону, договор найма (где 13% НДФЛ) применяется к жилым помещениям. А у вас — не жильё. Значит, правильно будет заключать договор аренды нежилого помещения, а это уже ближе к предпринимательству.

Плюс, если налоговая увидит, что вы сдаёте регулярно, они могут признать это предпринимательской деятельностью и потребовать оформление ИП или самозанятости. С последующим перерасчётом налогов.

Так что если вы думаете сдавать один раз в год родственнику — пожалуйста. Но если речь о систематической сдаче — ищите более подходящий формат.

Какую схему выбрать, чтобы не переплачивать

Здесь всё зависит от того, как именно вы работаете. Универсального рецепта нет, но есть примеры, которые помогут понять.

Один апартамент, сдаю на год, арендатор — обычный человек.
Выбор: Самозанятость. 4% — и вы законопослушны.
Два апартамента, сдаю на 3–6 месяцев, сам всё управляю.
Выбор: Тоже самозанятость, пока укладываетесь в лимит (2,4 млн в год).
Один апартамент, но сдаю каждый день через Booking и Airbnb.
Выбор: Лучше ИП. Потому что это уже бизнес, и самозанятость не подходит.
Три апартамента, сдаю на короткий срок, есть клинер, администратор и человек, который делает фото.
Выбор: Только ИП. Возможно, даже придётся зарегистрировать гостиницу или аналог, если начнёте слишком активно рекламироваться.

Как снизить налоговую нагрузку законно

Есть несколько способов, которые помогут снизить сумму налогов и при этом не перейти грань закона. Никаких серых схем, только официально:

Переходите на самозанятость, если вы всё ещё физлицо и не хотите заморачиваться.
Используйте УСН 15%, если у вас ИП и вы можете документально подтвердить расходы (клининг, обслуживание, интернет, ремонт, амортизация мебели).
Пробуйте сдавать через ИП жене, мужу, брату — иногда можно разбить бизнес между родственниками и уложиться в выгодные налоговые режимы.
Не бойтесь обращаться к бухгалтеру — иногда он находит легальные лазейки, о которых вы не знали.
Не скрывайте доходы — один донос от недовольного соседа может стоить дороже любых “сэкономленных” налогов.

Что ещё важно помнить

Если вы решили сдавать апартаменты официально, то кроме налогов, есть ещё пара вещей, о которых нельзя забывать.

Регистрация иностранцев. Заселили француза — зарегистрируйте его в МВД. Обязанность на вас.
Безопасность. Апарт, особенно посуточно, должен соответствовать пожарным требованиям.
Договор. Всегда заключайте договор — даже если сдаёте «знакомым по рекомендации».
Квитанции и чеки. Через самозанятость и ИП — обязательно. Это ваш щит и доказательство, что вы всё делаете честно.

Сдавать с умом — значит зарабатывать без страха

На первый взгляд может показаться, что всё сложно. Но по факту — нет. Всё, что вам нужно:

Понять формат сдачи.
Выбрать подходящий режим (самозанятость или ИП).
Вести учёт доходов.
Платить налоги вовремя.
Работать с арендаторами по правилам.

И всё. Спокойная голова, белый доход, нормальная пенсия в будущем (да-да, даже у самозанятых она копится), и никаких стрессов.

Если сдавать честно, не скрывать, не прятать доход — налоги не съедят всю прибыль. А вы сможете спокойно развивать свой мини-бизнес и даже расширяться.

Никакой магии, только расчёт

Итак, сдавать апартаменты официально — это не страшно. Главное — выбрать правильную форму работы. Если не хотите тратить кучу времени — самозанятость. Если масштабируете — ИП. А если продолжите сдавать «по-тихому», рассчитывайте на то, что когда-нибудь кто-то всё равно заметит.

Зато с правильной схемой налогообложения вы и в плюс останетесь, и нервы сохраните. А это, поверьте, в мире аренды — дорогого стоит.