Как обезопасить себя при аренде апартаментов

Аренда апартаментов — дело, казалось бы, нехитрое: нашёл объявление, посмотрел, заехал, живёшь. Но только на первый взгляд. На деле это может быть настоящая лотерея, в которой один неосторожный шаг — и вы уже без денег, без крыши над головой, зато с опытом и душевной травмой. В этом деле лучше быть на шаг впереди, чем потом разбираться с юристами, полицией или, не дай бог, ночевать у друзей. Давайте разбираться, как не попасть впросак и арендовать апартаменты так, чтобы потом не было мучительно больно.

Чем апартаменты отличаются от квартиры, и почему это важно

Сначала разберёмся с терминологией. Апартаменты — это не просто красивая реклама. Это не квартира. С юридической точки зрения, апартаменты — это коммерческая недвижимость, даже если в них кровать, кухня, ванна и пыль под диваном.

Что это значит для вас как арендатора? А то, что стандартные законы, которые защищают жильцов обычных квартир, тут работают не всегда или работают странно. Прописка невозможна (почти всегда), коммунальные платежи могут быть выше, а отношения с арендодателем строятся в чуть менее защищённом формате.

Если у вас в голове была мысль «ну, просто поснимаю, потом разберусь», лучше от неё сразу избавиться. Апартаменты — это, скажем так, аренда с уровнем сложности «выше среднего». Зато и выбор большой, и часто они дешевле аналогичных квартир в этом же районе. Вот и идёт народ на риск.

Самое главное: проверка собственника

Вот тут начинается магия. Вам звонит милый человек, говорит, что сдает уютные апартаменты, показывает фотографии, вы влюбляетесь с первого взгляда. И вот вы уже готовы переводить задаток, чтобы никто не опередил. Стоп. Вот тут и начинается большинство неприятных историй.

Что нужно сделать, чтобы не стать героем чужого «как меня кинули на аренде»:

Попросите документы на собственность. Это может быть выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, акт приёмки-передачи — смотря что есть.
Сверьте данные собственника с паспортом.
Если перед вами «представитель», «племянница собственника» или «человек по доверенности» — пусть покажет эту самую доверенность. И не на словах, а на бумаге.
Проверьте, не заложено ли имущество, не арестовано ли оно. Да, это можно сделать онлайн.

Это не паранойя, это обычная предосторожность. Времени займёт немного, но спасёт от ночёвок в машине.

Договор — не просто бумажка

О, сколько судебных баталий началось с фразы «да мы и так всё устно договорились, зачем бумажки?». А потом одна сторона уезжает, вторая меняет замки, и все бегают друг за другом по судам. Чтобы этого не было, нужен нормальный договор. Нормальный — это не на клочке в клеточку и не на словах.

Что должно быть в хорошем договоре аренды:

Полные данные обеих сторон: фамилии, паспортные данные, адреса.
Точный адрес апартаментов (вплоть до корпуса и квартиры).
Срок аренды: дата начала и конца, и условия продления.
Размер аренды и порядок оплаты: когда, как, на какую карту.
Права и обязанности сторон. Кто чинит кран, кто платит за свет, кто вызывает сантехника.
Условия расторжения договора: за сколько нужно предупредить, какие компенсации.
Подписи, желательно с расшифровкой.

Иногда собственники сдают апартаменты «по-тихому», без всяких бумаг, потому что «так проще». Не соглашайтесь. Если начнётся конфликт, вы будете в роли «виноватого априори». С бумажкой — уже на равных.

Деньги любят счёт — и прозрачность

Никогда, слышите, никогда не переводите задатки до личной встречи и просмотра жилья. Даже если объявление идеальное, цена супер, а «хозяин» говорит, что находится в отъезде, но можно перевести 10 тысяч на карту, чтобы «забронировать». Это классика обмана. Не ведитесь.

Как правильно обращаться с деньгами:

Сначала просмотр. Потом обсуждение условий. Потом договор. Потом деньги.
Залог (чаще всего — за месяц вперёд) должен быть указан в договоре.
Деньги лучше переводить по реквизитам, а не наличкой в подъезде. Тогда у вас будет подтверждение.
Расписку никто не отменял. Даже если переводите с карты, можно сделать расписку на получение денег. Пусть будет.

Если арендодатель уверенный, честный и в порядке — он сам предложит сделать всё по уму. Если начинает юлить — это уже звоночек.

Апартаменты, которые не сдаются

Это отдельный вид развлечений. Некоторые здания с апартаментами не предназначены для проживания. Например, это может быть нежилой фонд, где вообще по закону нельзя жить. Но сдаются такие помещения по полной, причём с видом на пруд, соседями-предпринимателями и «евроремонтом».

Чем это опасно? Тем, что в один момент может нагрянуть проверка (санэпидемстанция, пожарные, даже полиция), и вы останетесь не просто без жилья, а ещё и с протоколом за проживание не там, где положено. Приятного мало.

Поэтому при выборе апартаментов:

Смотрите, как здание позиционируется.
Гуглите отзывы о комплексе.
Узнайте, есть ли управляющая компания, ресепшн, охрана — или вы снимаете склад с окном.
Узнайте, не ведутся ли суды по зданию. Да, и такое бывает.

Один вечер поиска информации избавит от многих бессонных ночей.

Соседи, правила и всякие мелочи

Даже если вы нашли апартаменты мечты, не поленитесь узнать, что за народ вас окружает. Бывает, что снаружи — лоск и стекло, а внутри — тусовки до трёх ночи, доставка суши каждые 15 минут, и лай собак из соседних дверей.

Вот что стоит выяснить:

Какие правила проживания установлены в здании.
Есть ли ограничения по шуму, животным, курению и т.п.
Кто ваши соседи — квартиры, офисы, или может, склад лампочек.
Работает ли лифт, если вы на 20 этаже. А то всякое бывает.

Иногда лучше отказаться от «шикарного варианта», чем потом искать беруши и психотерапевта.

Общение с арендодателем — залог спокойствия

Даже если вы сняли апартаменты по супер-цене, но при этом арендодатель — человек настроения, с вами будут постоянные качели. Хороший арендодатель — это как хороший сосед: не лезет, но всегда на связи, если что. Плохой — может внезапно «передумать», забыть о вашем существовании, или наоборот, устраивать ревизии каждый месяц.

Проверьте, как человек ведёт себя на просмотре:

Отвечает ли на вопросы или уходит от темы.
Готов ли идти на диалог по условиям.
Слушает ли вас, или только говорит о себе и «какие у него отличные апарты».
Подписывает ли документы без возмущений.

Если чувствуете, что человек неприятен, навязчив или неадекватен — не берите. Никакая скидка не стоит испорченных нервов.

Что ещё важно проверить

Есть несколько технических и бытовых моментов, на которые стоит обратить внимание ещё до въезда. Потому что потом вы либо смиритесь, либо будете бегать с ведром.

На что стоит посмотреть:

Водоснабжение. Горячая вода есть? Давление нормальное?
Электрика. Ничего не искрит, розетки не вываливаются?
Мебель. Не только «что стоит», но и «в каком состоянии».
Бытовая техника. Работает ли, особенно стиралка и холодильник.
Проветривание. Есть ли окна, кондиционер, вытяжка.
Интернет. Это не шутка — некоторые апартаменты отрезаны от цивилизации.

Попросите арендодателя включить свет, воду, технику. Не стесняйтесь — вы не в гостях, вы принимаете важное решение.

Нюансы, о которых не думают, но зря

Есть ещё вещи, которые всплывают уже потом — когда поздно. И лучше знать их заранее.

Например:

Апартаменты часто не подходят под ипотеку, и если вы захотите их выкупить потом — могут быть проблемы.
Некоторые здания не рассчитаны на постоянное проживание, особенно зимой — могут быть перебои с отоплением.
Шум из-за коммерции: если под вами салон красоты или кафе — готовьтесь к весёлой жизни.
Парковка. Её может просто не быть. Ищите, где будете оставлять машину, иначе будете ругаться с охраной каждый вечер.
Курьеры и доставка. В апарт-комплексах с пропускным режимом это отдельная головная боль.

Как не быть наивным, но и не параноиком

Конечно, можно перестраховаться до такой степени, что вы вообще ничего не снимете. Важно найти баланс между разумной осторожностью и паранойей. Если вы подходите к аренде как к проекту: с проверкой, договором, пониманием — вы уже в выигрыше.

Не бойтесь задавать вопросы. Не бойтесь читать договор. Не бойтесь отказаться, если что-то кажется сомнительным.

Апартаменты — это не зло. Это просто форма жилья, которая требует чуть больше внимания. Но если подойти с умом — будет вам и уют, и спокойствие, и горячая вода.

В конце концов

Аренда апартаментов — это как выбор обуви: можно взять что-то с виду красивое, но потом натереть мозоли. А можно — выбрать вдумчиво, примерить, проверить — и ходить с удовольствием. Не торопитесь, не ведитесь на «суперцену только сегодня», думайте на пару шагов вперёд.

Тогда и апартаменты окажутся не источником проблем, а местом, куда приятно возвращаться. С тапочками, чаем и без сюрпризов за дверью.