Где в Москве апартаменты растут в цене быстрее, чем квартиры

В Москве — как в хорошем сериале: всё движется, кипит, меняется, и за одним сценарием всегда скрыт другой. Особенно это чувствуется в недвижимости. Цены прыгают, районы мутируют, бывшие промзоны вдруг становятся «новым Сити», а апартаменты… Ах, эти загадочные апартаменты! Сначала их продавали «по дешёвке», потом стали называть «стильной альтернативой», а теперь глядишь — и цены у них растут местами бодрее, чем у квартир. И всё больше людей начинает чесать в затылке: «А может, не так уж они и плохи?» Вот об этом и поговорим. Где в Москве апартаменты растут в цене быстрее, чем квартиры, и почему вообще это происходит.

Апартаменты были аутсайдерами. А теперь — звёзды?

Пару лет назад про апартаменты говорили, как про младших братьев квартир: «Ну, ничего особенного. Без прописки. Зато дёшево». Их покупали те, кто хотел вложиться в недвижимость, но не тянул обычную квартиру. Или те, кто искал вариант под аренду. Или просто те, кто очень устал от съёма, но на полноценное жильё не хватало.

Но времена меняются. Москва растёт, границы города размываются, а спрос на метры остаётся стабильным. И вот уже апартаменты начинают дорожать не хуже, а иногда и быстрее квартир. Главное — знать, где это происходит. Потому что в каком-нибудь «бизнес-классе» в Текстильщиках цена может топтаться на месте, а в другом месте — вырасти на 20% за год.

Что влияет на рост цен

Прежде чем нырять в районы, немного разберёмся, откуда вообще берётся рост. Почему одни апарты идут вверх, а другие зависают, как лифт с перегрузом?

Причины могут быть такие:

• Район активно развивается. Новые станции метро, транспортные развязки, парки, торговые центры. 
• Массовая застройка с хорошей инфраструктурой. Люди начинают воспринимать место как нормальное для жизни. 
• Модный хайп. Есть районы, которые внезапно стали «в тренде», и туда пошёл поток. 
• Близость к бизнес-центрам, университетам, культурным точкам. 
• Апартаменты сдают хорошо, доходность высокая, инвесторы подтягиваются. 
• Качество комплекса выше, чем у типовой «панельки» по соседству. Люди готовы платить. 

И вот в таких местах апарты порой обгоняют квартиры по росту стоимости. Приятный сюрприз, если вы в них уже вложились.

Москва-Сити — тут и говорить нечего

Начнём с банального, но железного. Москва-Сити. Место, где всё всегда на виду, всё на показ, и даже лужа у входа выглядит как инсталляция. Здесь апартаменты росли, растут и, скорее всего, будут расти дальше.

Почему?

• Центр деловой жизни страны. 
• Вид на башни, Москва-реку и закаты, от которых захватывает дух. 
• Запредельная арендная ставка для бизнесменов, командировочных и тех, кто хочет жить красиво. 
• Ограниченное предложение. Новых башен строится не так много. 

Цены на апарты в Сити выросли за последние 5 лет в среднем на 40–60%. А квартиры? Так их там почти и нет. То есть выбора особо нет, а спрос есть. Особенно от тех, кому не так важно наличие прописки, как панорамные окна и фитнес на 57-м этаже.

Пресненский район — всё, что рядом с Сити

Рядом с «Москва-Сити» тянутся жилые кварталы, в том числе с апартаментами. И вот здесь интересная картина. Цены на апарты в этих домах иногда растут даже быстрее, чем в соседних жилых новостройках.

Причины всё те же:

• Близость к Сити. 
• Хорошая транспортная доступность. 
• Развитая инфраструктура. 
• Мода. Быть ближе к деловому центру — это «статусно». 

Плюс, такие апарты часто сдаются посуточно или на короткий срок, а это значит — хороший доход, и на них охотятся инвесторы.

Даниловский район — из серости в тренд

А вот и неочевидный герой. Даниловский район — бывшая промышленная зона, где когда-то пахло мазутом, а теперь стоят модные апарт-комплексы с внутренними двориками, кофейнями и ёлками в декабре.

Почему тут растут апарты:

• Близость к центру. 
• Быстрая трансформация района. 
• Хорошие архитектурные проекты. 
• Больше предложений именно апартаментов, чем квартир — значит, спрос сосредоточен на них. 

Некоторые комплексы здесь подорожали за год на 20–25%. При этом квартиры в соседних домах — максимум на 10–12%. Вот вам и ответ.

Нагатинская пойма — район, который все недооценивали

Ещё один неожиданный кандидат. Когда-то — окраина, где были складские зоны и автосервисы. А теперь — район с МЦК, ТПУ, набережной, торговыми центрами и апартами, которые выглядят лучше, чем многие жилые новостройки.

Почему здесь апарты догоняют и перегоняют:

• Цены стартовали с низкого уровня, поэтому рост чувствуется сильнее. 
• Район развивается бешеными темпами. 
• Много инвесторов — а они знают, где движуха. 
• Комплексы новые, с классной архитектурой и хорошей отделкой. 

Квартиры здесь всё ещё стоят дешевле, чем в районах выше по карте, но апарты уже обгоняют их по темпам роста. Особенно в комплексах у набережной.

Лефортово и окрестности — неожиданно модно

Рядом с центром, но не в центре. Вот за что любят Лефортово. А ещё за:

• Историческую застройку. 
• Новые апарт-комплексы в лофтах, бывших фабриках. 
• Наличие метро и МЦК. 

Апарты в лофтовых форматах — это вообще отдельная история. Они дорожают быстрее всего, потому что модные, редкие и хорошо сдаются. Квартиры в районе тоже растут, но не с такой скоростью. Апартаменты здесь стали предметом охоты — особенно среди айтишников, творческих и молодых.

Юго-запад — апарт-кластеры под аренду

Юго-запад Москвы — вообще район с высоким спросом на аренду. Здесь вузы, научные центры, кампусы, бизнес-центры. И апарты здесь подорожали сильнее, чем квартиры, именно потому, что их покупают под аренду. Студенты, преподаватели, молодые пары — все хотят жить рядом с работой и без лишней мороки.

Компактные студии, особенно вблизи станций метро вроде «Юго-Западная», «Тропарёво», «Румянцево», выросли в цене на 15–20% за последний год. И это не предел. Особенно если запустить апарт в аренду и он начнёт приносить стабильный доход.

Старая промзона + метро = рост

Обратите внимание на районы, где недавно открылись станции метро и рядом началась застройка. Именно в таких точках апарты могут расти быстрее, потому что:

• Начальная цена — низкая. 
• Метро повышает ликвидность сразу. 
• Пока мало конкуренции. 

Примеры:

• Южный порт. 
• Хорошёво-Мнёвники. 
• ЗИЛ — и вообще весь «Большой Сити» в стадии формирования. 

Инвесторы обожают такие места. Пока там только строят, цена на апарты — условно 200 тыс. за метр. Через 3 года — уже 300. Квартиры тоже растут, но не так резко, потому что конкуренция среди них выше.

В чём фишка — почему апарты в некоторых местах растут быстрее

Потому что апартаменты — это гибкий продукт. Их можно купить дешевле, сдать дороже, и в нужной локации они становятся более привлекательными, чем квартира. Особенно если:

• В районе много арендаторов. 
• Инфраструктура на уровне. 
• Комплекс не перегружен доп. услугами с конскими платежками. 
• Есть перспектива — новая ветка метро, бизнес-центр, реновация. 

Апарты быстрее подстраиваются под рынок. Их проще купить, проще перепродать (если цена хорошая), и если сделано качественно — покупатели и арендаторы идут.

Где не стоит ждать роста

Не везде апарты цветут как сакура в Токио. Есть районы, где они стоят на месте или даже дешевеют. Например:

• Дальние промзоны без метро. 
• Комплексы, построенные «на сдачу» — с дешёвой отделкой и проблемной УК. 
• Апарт-отели с завышенными ожиданиями, но без реального спроса. 
• Дома с перегретыми ценами, которые уже на пике. 

Если в районе нет перспектив, нет арендаторов и всё держится на маркетинге — роста не будет. Только пыль и надежды.

Что запомнить, если вы инвестор

Если хотите вложиться в апартаменты с прицелом на рост, держите ориентиры:

• Выбирайте районы с трансформацией — бывшие промзоны, рядом с новыми ТПУ, метро, МЦК. 
• Смотрите на аренду — где высокий спрос, там будет рост. 
• Обратите внимание на проекты с нормальными УК, адекватной отделкой и реальной перспективой. 
• Не бойтесь вторички — если апарт в хорошем месте и хорошо сдан, его стоимость тоже растёт. 

И не гонитесь за самыми дорогими. Самый крутой рост бывает там, где ещё вчера было «мда…», а сегодня уже «вау».

Весь смысл

Москва меняется. И с ней меняются правила игры на рынке недвижимости. Апартаменты уже не бедные родственники квартир. В некоторых местах они растут быстрее, приносят больше, сдаются охотнее.

Так что, если вы думали, что апарты — это всегда «бюджетная альтернатива» — подумайте ещё раз. В некоторых точках города это уже не альтернатива, а двигатель роста.

А теперь вопрос к вам: вы уже посмотрели карту метро с открывающимися станциями на ближайшие годы? Если нет — самое время. Потому что где строят метро, там, как правило, и апарты начинают двигаться вверх. И в этом смысле они, как локомотивы — если вовремя запрыгнуть, можно уехать далеко. И с прибылью.