Доходные апартаменты — сколько нужно вложить на старте

Когда вы слышите слово «апартаменты», скорее всего, в голове рисуется нечто стильное: бетон, стекло, дизайнерская подсветка, модная мебель, аромат кофе из соседнего коворкинга и рюкзак с ноутбуком в углу. И всё это якобы приносит доход — чуть ли не пассивный, как будто деньги сами капают на счёт, пока вы листаете сериал или катаетесь на самокате по вечерней Москве.

Но давайте всё-таки спустимся с облаков и посмотрим честно: а сколько вообще нужно вложить в апартаменты, чтобы они начали приносить прибыль? Причём реальную, не из рекламных проспектов, а из жизни — с учётом ремонта, мебели, всех “внезапных” трат и главного — здравого смысла.

Готовьтесь: волшебства не будет, но будет откровенно, с юмором и без попыток продать вам очередную студию в промзоне с видом на стройку.

Самое очевидное — покупка самой коробки

Вот он, первый и самый очевидный расход — покупка самого апартамента. Многие видят цену “от 4.9 млн” и уже начинают мысленно считать доход. А потом выясняется, что:

Это цена за студию в 16 кв.м., где кровать и холодильник конфликтуют из-за нехватки места.
Это цена без отделки. Там бетон, трубы и ваше воображение.
Это цена на этапе котлована, и ждать сдачи — года два, если повезёт.

Реальные цифры для понимания:

Более-менее приличные студии от 23–25 кв.м. в Москве (не на границе с Калугой) стоят от 7–9 млн рублей.
Однокомнатные (если повезёт найти апарт такого формата) — от 10 млн и выше.
В ЦАО, с хорошей транспортной доступностью и ликвидностью — может быть и 12, и 15, и выше.

Так что если вы хотите сдавать, а не просто мечтать, то планируйте хотя бы 7–8 миллионов рублей на сам объект, если не брать ипотеку. Если берёте ипотеку — об этом чуть позже.

Ремонт — это не “сделаю сам за выходные”

Давайте сразу. Без ремонта никто ничего снимать не будет. Апартамент — это не квартира в панельке, где “всё как у бабушки”. Арендаторы здесь капризнее: они хотят стильно, чисто и желательно “как на фото из Pinterest”.

Минимально адекватный ремонт для сдачи — это:

Нормальный ламинат или плитка (не “остатки склада”).
Выровненные стены (а не «ну, тут чуть пузырь»).
Санузел с хорошей сантехникой (арендаторы любят душевые, а не сидячие ванны).
Свет, который не вызывает мигрень.
Кухонный уголок, где хотя бы можно сделать яичницу, а не просто поставить чайник.

Вариантов два:

Эконом-вариант под сдачу — от 500 до 800 тыс. рублей.
Нормальный комфортный ремонт — от 900 тыс. до 1.5 млн рублей. И это без золотых унитазов, если что.

И это ещё без мебели.

Мебель и техника — не “куплю потом на Авито”

Арендаторы не приносят с собой холодильники, плиты и кровати. Даже табуретку не принесут. А значит, всё это должно быть в апартаменте.

Минимальный набор:

Кровать (желательно не “одноразовая”).
Шкаф, а лучше — шкаф-купе.
Стол + 2 стула.
Мини-кухня с плитой, раковиной, вытяжкой.
Холодильник, микроволновка.
Стиральная машина.
Телевизор (в бюджетных сегментах — опционально).

По ценам:

Бюджетный минимум — около 250–300 тыс. рублей.
Если хочется стильно и приятно — 400–600 тыс. рублей.

Да, вы можете “подешевле”, но потом жалобы, поломки, замены. А всё это — расходы.

Комиссии, налоги, оформление

Ещё одна статья, которую все забывают. Ну потому что она скучная. А потом — сюрприз.

Если покупаете у застройщика — хорошо. Но если через вторичный рынок:

Услуги агента — от 1% до 3%.
Нотариус, юрист, оформление договора, госпошлины — 30–60 тыс. рублей.
Иногда бывает переоформление статуса, если объект “особенный”.

А если в ипотеку — добавьте:

Оценка объекта — от 5 тыс.
Страховка — от 20–40 тыс. в год.
Комиссии банков — от 0.5% до 1.5% (не всегда, но часто).

То есть ещё спокойно может набежать 100–200 тысяч рублей сверху, только на “проводку”.

Ипотека — не бесплатные деньги

Если вы не миллиардер и не хотите вытаскивать из тумбочки 8 миллионов, придётся брать ипотеку. И вот тут начинаются нюансы.

Апартаменты — это нежилое помещение. А значит:

Не все банки дадут ипотеку.
Процент выше, чем на квартиры.
Первоначальный взнос — часто от 30%.
Субсидии, маткапитал и прочие плюшки — не действуют.

Условно: берёте апарт за 9 млн.

Вносите 3 млн (30%).
Берёте 6 млн под 12%.
Платёж около 70–75 тыс. рублей в месяц на 15 лет.
Доход с аренды — в лучшем случае 45–55 тыс.

И тут надо посчитать: вы работаете на арендатора? Или всё же на себя?

Коммунальные расходы

И ещё одна “подстава” — коммуналка. Апарты — это нежилые помещения, значит:

Тарифы — как у офиса.
Управляющая компания — часто своя, монопольная.
Платите за всё: охрану, ресепшен, воду, вентиляцию, фасады, благоустройство, цветы в лобби.

Многие владельцы жалуются: “Сдаю за 50, плачу 12–15 за содержание”.

Да, это немного, если аренда высокая. Но если аренды нет — это становится геморроем.

На старте многие застройщики обещают “3000–5000 рублей в месяц”, а потом появляется магическое “индексация по решению УК” — и здравствуйте, 9–12 тысяч.

Время простоя — никто не застрахован

Пока вы ищете арендатора — апарт стоит, а коммуналка капает. Особенно это касается:

Несезонных месяцев (зимой или летом может быть затишье).
Новой мебели, которую нужно завозить.
Ремонта, который затянулся.
Юридических задержек (документы, сдача дома, акты).

Месяц — это минимум, два — часто, три — реальность.

Закладывайте сразу “финансовую подушку” — хотя бы 100–150 тысяч, чтобы не паниковать, если вдруг не сдали сразу.

Подсчёт в лицах: сколько же нужно на старте

Давайте соберём всё в кучу. Типовой сценарий:

Покупка апартамента — 8.5 млн.
Ремонт — 1.2 млн.
Мебель и техника — 400 тыс.
Оформление и комиссии — 150 тыс.
“Подушка” — 150 тыс.

ИТОГО: 10.4 млн рублей.

Если с ипотекой:

Взнос 3.5 млн.
Всё остальное в кредит.
Суммарные стартовые вложения — от 4.3 до 5 млн.

И это не “элитка в центре”. Это приличный доходный апартамент в Москве в районе с метро, нормальной локацией и спросом.

А что получаем взамен?

Теперь к самому интересному — доход.

Типичная аренда:

Студия 25–28 кв.м. в Москве — от 45 до 60 тыс./мес.
Если всё супер: хорошая локация, стиль, мебель — до 65–70.
Посуточная аренда может приносить больше, но и расходов больше (уборка, админка, сервисы).

Чистыми, с учётом коммуналки и простоя, часто остаётся:

От 25 до 40 тыс. в месяц.
В год — от 300 до 480 тыс.
Доходность — около 4–6% в лучшем случае (если без ипотеки).

А если ипотека — считайте, работаете “в ноль” или даже доплачиваете на старте.

Стоит ли оно свеч?

И вот тут начинается магия. Вы вложили 4–5 млн, чтобы через пару лет выйти в доход 30–35 тыс. в месяц. Это неплохо. Но:

Придётся повозиться.
Это не пассивный доход, особенно если делаете всё сами.
Никакой гарантии, что аренда всегда будет стабильной.
Управляющая компания может “порадовать” новыми тарифами.

С другой стороны — это реальный актив, недвижимость, которая может вырасти в цене. Если выбрать хорошую локацию, ликвидный проект и не скупиться на качество — это может стать классной инвестицией.

А если вы хотите “доход с нуля, без вложений” — тогда, простите, вам не в недвижимость. Тут сначала тратим, потом получаем. И не всегда столько, сколько хочется.

Что точно не стоит делать

Брать самую дешёвую студию в промзоне и надеяться на чудо.
Делать ремонт “от балды”, лишь бы было.
Ставить мебель из сборных остатков — арендаторы всё сломают.
Не закладывать подушку — даже миллионеры иногда не сдают сразу.
Верить в “доход 12% годовых” без чёткого плана и подсчётов.

Итого по-человечески

Если хотите апартамент, который будет приносить деньги, готовьтесь вложиться. Реально вложиться. Не просто “купил и забыл”, а с вниманием, расчётами, холодной головой и капелькой авантюризма. Потому что доходная недвижимость — это не игрушка. Это проект. Иногда сложный, иногда нервный, но если всё сделать правильно — вполне прибыльный.

Просто не покупайте бетон с мыслью “потом разберусь”. Лучше сразу разберитесь, сколько это будет стоить, и сколько вернётся.

А если остались деньги после всех подсчётов — сходите в кафе. Заодно проверьте, не в апарт-комплексе ли вы его арендуете.