Что учитывать при инвестиции в апарт-отель

Апарт-отели — штука, о которой слышали все, но до конца в ней разобрались немногие. Кто-то думает, что это почти как квартира, только с ресепшеном. Кто-то считает, что это «такой отель, но можно купить кусочек». А кто-то уже вложился и не знает — радоваться или искать нового управляющего. На самом деле апарт-отель — это гибрид, как если бы отель и жилая недвижимость решили объединиться и завести ребёнка-инвестпроект. Вопрос только в том, насколько он удачный.

Если вы хотите вложиться в апарт-отель и не проснуться однажды с мыслью «что я наделал», нужно понимать, куда вы лезете. В этой статье — всё, что важно знать. Без рекламы, без глянца и без фраз “доход до 15% годовых”, потому что все мы знаем, как это бывает. Честно, подробно, местами с характером.

Что вообще такое апарт-отель

Начнём с главного. Апарт-отель — это комплекс апартаментов, которые внешне и по функционалу напоминают отель, но юридически — это чаще всего нежилой фонд. Каждый номер (апартамент) может принадлежать разным собственникам. Вы покупаете один или несколько юнитов и становитесь инвестором. А управлением занимается специальная компания.

Вроде бы удобно. Вы вложились — компания заселяет, убирает, обслуживает, следит, отчитывается, платит доход. А вы только смотрите в личный кабинет, потягивая чай, и считаете деньги. Но на деле всё не так сказочно.

Почему это не квартира и не гостиница

Это важно. Потому что юридически это ни то, ни другое. Апарт-отели — это нежилое помещение, но с функцией временного проживания. Да, внутри всё как в квартире: кровать, кухня, душ. Но прописку не получите, да и нормативы для жилых помещений здесь не действуют.

С точки зрения бизнеса — это ближе к гостинице. Потому что заселяются туда не жильцы, а гости. Но гостиницей он тоже не считается, пока управляющая компания не зарегистрирует соответствующий статус, и вот тут начинаются тонкости.

Что нужно понимать перед покупкой

Вы не просто покупаете “апартамент”. Вы покупаете юнит в гостиничном проекте. А значит, важно понимать, как всё будет работать.

Вот главные пункты, на которые стоит смотреть под микроскопом:

Кто управляет. Управляющая компания — это ваш партнёр по бизнесу. Именно она будет принимать гостей, отвечать за сервис, собирать деньги и перечислять вам прибыль. Без хорошей УК проект можно сразу закрывать.
Где находится объект. Центр города, туристический кластер, деловой район — это хорошо. Апарт-отель на трассе без остановки и с ближайшим магазином в 30 минутах — не очень.
Какие условия договора. Фиксированный доход или доля от загрузки? Есть ли гарантии? Как делится выручка? Сколько лет действует контракт?
Кто застройщик. Если он строит быстрее, чем вы моргаете — отлично. Если уже 4-й год обещает сдачу в следующем квартале — плохо.
Что с оформлением. Будет ли единый кадастровый номер или каждый юнит — отдельный? Какой налог на имущество? Будет ли договор аренды или только участие в пуле?

Всё это не мелочи. Это фундамент, на котором стоит весь проект.

Виды доходности: фикс или доля от прибыли

Теперь о самом интересном — деньгах. Обычно бывает два варианта:

Фиксированный доход — вы получаете оговоренный процент от суммы покупки. Например, 8% годовых. Независимо от загрузки. Это безопасно, но, как правило, ставка ниже. И действует она ограниченный срок — 2–3 года, потом пересматривается.

Доля от фактической загрузки — доход зависит от того, насколько хорошо ваш юнит сдается. Тут может быть и 10%, и 3%. Всё зависит от локации, сезона, популярности отеля и работы управляющей компании.

Что лучше? Всё зависит от вашего отношения к риску. Если вы новичок и хотите предсказуемость — фикс лучше. Если верите в проект, сезонность играет вам на руку и вы готовы к колебаниям — можно и долю.

Что влияет на реальную загрузку

Даже в самом крутом апарт-отеле могут быть пустые номера. Особенно если не работают воронки продаж. Ваша доходность напрямую зависит от того, сколько людей туда приедет, а не от того, насколько у вас классный ремонт.

Факторы, которые действительно важны:

Локация. Если рядом метро, аэропорт, бизнес-центр или университет — отлично. Глухой лес, где ловит только Edge и нет доставки пиццы — ну такое.
Сезонность. В Сочи — летом биток, зимой спад. В Москве — наоборот. Знайте, когда ждать всплески.
Реклама. Без маркетинга в современном мире никто не найдёт ваш апарт. Даже если он с видом на Кремль.
Отзывы. Один плохой отзыв на букинге — и загрузка упала. Репутация работает сильнее, чем скидки.
Уровень сервиса. Никто не хочет платить за “отель”, а получить “общежитие”.

Какие подводные камни встречаются чаще всего

Как и в любой истории с доходностью, за фасадом обещаний может скрываться целая коллекция нюансов. Вот чего стоит остерегаться:

Слишком высокая заявленная доходность. Если обещают 14% стабильно — скорее всего, там есть подвох. Даже гостиницы с мировым именем не всегда выдают такие цифры.
Отсутствие управляющей компании на этапе покупки. “Потом найдем” — плохой знак. Хорошие проекты сразу знают, кто будет управлять.
Отсутствие подробного договора. Если в договоре нет чётких цифр, сроков, обязательств — вас могут “забыть”.
Штрафы за досрочный выход. Иногда вы не можете продать юнит, пока не закончится контракт с УК. Это может быть невыгодно.
Скользкие формулировки. Например, “доход возможен при благоприятной рыночной конъюнктуре”. То есть, если не будет гостей — извините.

Читайте договоры с лупой. Лучше один раз заплатить юристу, чем потом годами судиться.

Налоги и статус объекта

Апарт-отель — это не жилое помещение, значит:

Прописку вы не получите.
Налог на имущество выше, чем для жилья.
Налог с дохода тоже будет зависеть от формы — ИП, самозанятый или юрлицо.

Если управляющая компания перечисляет вам доход, она может быть налоговым агентом. Тогда вы получаете деньги уже “чистыми”, и ничего платить не надо. Но если вы сдаёте сами — будьте готовы оформляться и платить как положено.

Самозанятость — часто не работает, если объект сдается посуточно и есть признаки бизнеса. Тут уже нужно ИП.

Продать или оставить

Иногда люди покупают апарт в отеле, потом через 2–3 года понимают, что хотят продать. И тут важно понимать ликвидность. Продавать апартаменты в апарт-отеле можно. Но:

Сначала нужно узнать, не запрещает ли это договор с УК.
Найдётся ли покупатель, если проект нестабильный, а доходность падает.
Нет ли ограничений по переоформлению (например, кадастровые вопросы или отсутствие отдельного права собственности).

Лучше заходить с мыслью, что вы останетесь минимум на 3–5 лет. Тогда вы не потеряете на перепродаже.

Для кого вообще эта история

Не всем подойдут инвестиции в апарт-отель. Вот кому будет комфортно:

Люди, которым нравится пассивный доход с минимальным участием.
Инвесторы, у которых уже есть жилая недвижимость, и они хотят попробовать “формат гостиницы”.
Тем, кто хочет защитить деньги от инфляции, но не хочет быть арендодателем с перекошенным краном и звонками “а можно заселиться в 3 ночи?”.
Пожилые инвесторы, которым важно, чтобы всё делала УК.
Начинающие, которые готовы к небольшим, но стабильным доходам.

А вот если вы любите всё контролировать, сдавать сами, обустраивать — вам может не подойти. Здесь вы больше наблюдатель, чем режиссёр.

На что смотреть при выборе проекта

Если всё же решились, то при выборе проекта смотрим не только на картинку на сайте, но и на:

Срок сдачи. Реальный, не “по паспорту”. Есть ли заморозки? Были ли переносы?
Класс объекта. Это премиум, комфорт или эконом? Какой целевой гость?
Кто застройщик. Репутация решает. Есть ли сданные проекты?
Что включено в юнит. Мебель, техника, отделка — будет ли апарт готов к сдаче?
Финансовую модель. Попросите расчёт, посмотрите, как считали, не забудьте заложить расходы.

Чем больше вопросов вы зададите — тем лучше. А если менеджер начинает мяться — повод насторожиться.

И напоследок

Апарт-отель — это как кофе с сиропом. Не всем нравится, но кому-то прям в кайф. Он даёт возможность зайти в гостиничный бизнес без миллионов, без персонала, без головной боли. Но и не ждите чудес. Если всё прозрачно, понятно и с цифрами — можно брать. Если в проекте больше эмоций, чем логики — лучше обойти стороной.

Инвестируйте не потому, что “все так делают”, а потому что вы знаете, зачем и как. Тогда апарт-отель будет не просто объектом в вашем портфеле, а рабочей лошадкой, приносящей доход и спокойствие. И не забудьте: в бизнесе, как и в жизни, главное — трезвый расчёт и умение читать мелкий шрифт.