Апартаменты в реновационных кварталах — тренд или ловушка

Когда слышите слово «реновация», у многих сразу в голове всплывает картинка сносившегося хрущёвского дома, стройки с краном, заборов с логотипом города и обещания «всё будет как в Европе». Вроде как старое убирают, новое строят, людей переселяют, все счастливы — на бумаге. А теперь добавим в эту картину слово «апартаменты». И тут уже не всё так однозначно. Мода на апарты пришла, как всё хорошее и странное, — быстро и не всегда понятно зачем. Особенно активно апартаменты стали появляться в реновационных кварталах. Это вроде как уже не просто жильё, но ещё и «альтернатива», и «инвестиция», и «молодёжный выбор». Или всё-таки ловушка с красивым фасадом? Разбираемся.

Что вообще такое апартаменты и зачем они нужны

Апартаменты — это не совсем жильё. То есть физически вы в них живёте, но юридически — не совсем. Потому что по бумагам это коммерческая недвижимость. А значит:

Нет постоянной прописки. Только временная регистрация.
Больше налогов. Причём не только на покупку, но и на владение.
Коммуналка выше. Потому что тарифы как для нежилых помещений.
Нет обязательств у застройщика делать школы и поликлиники в округе.

Почему тогда их строят и покупают? Ответ до банальности простой: потому что можно. А ещё:

Это способ застройщика заработать больше с каждого метра.
Часто апартаменты бывают дешевле квартир — особенно по прайсу.
Покупателям обещают крутые форматы: с дизайнерским ремонтом, со спортзалом, с террасой на крыше.
В реновационных кварталах земли много, люди переселены, и можно лепить «апарт-комплексы», как пирожки.

Выглядит заманчиво, но не спешите открывать кошелёк. Тут много подводных камней.

Почему реновационные кварталы вдруг стали магнитом для апартов

Когда в городе объявили реновацию, многие подумали: «Ну всё, сейчас тут будет Скандинавия». И правда — новые дома, благоустройство, велодорожки, магазины шаговой доступности. Казалось бы, что ещё нужно?

Но в реальности получилось вот что. Город переселил жильцов из старых домов в новые (обычно в пределах того же района). Освободившиеся территории стали лакомым кусочком для девелоперов. Кто-то строит жильё, кто-то офисы, а кто-то — апартаменты. Почему? Потому что это гибкий формат. Не надо соблюдать нормы по плотности населения, по количеству парковок, по школам и детсадам. Хочешь — делай мини-квартирки по 20 метров и продавай как «идеальное жильё для студента или инвестора».

В итоге застройщики лепят целые апарт-кварталы. Иногда даже целые микрорайоны, где не будет ни одного обычного жилого дома. Зато будет кофейня, коворкинг и лофт на 19-м этаже. Круто? Возможно. Удобно? Не всегда.

Чем апартаменты в реновации отличаются от обычных апартаментов

На первый взгляд, ничем. Та же странная смесь жилого и нежилого. Но в реновационных кварталах есть особенности.

Во-первых, такие апартаменты часто строятся «в довесок» к жилью по реновации. Мол, вот жильё для переселённых, а вот рядом — апарты для тех, кто хочет купить новостройку в этом районе. Это маркетинговый трюк: вроде бы инфраструктура уже есть, благоустройство готово, парк рядом — живи и радуйся.

Во-вторых, в таких проектах апарты могут быть замаскированы под жильё. Планировки как у квартир, балконы, кухня с окном, нормальные лифты. Всё выглядит по-домашнему. Только вот юридически — не жильё. И это важно понимать.

В-третьих, реновационные кварталы — это не всегда районы с классной репутацией. Иногда это спальные районы, где раньше ничего не происходило. А теперь там внезапно хай-тек-апарты с названиями типа «SkyLoft» и «UrbanPark». Вроде красиво, но пока неясно, как оно уживётся с местной реальностью.

Кто покупает апарты и зачем

Здесь несколько групп граждан:

Молодые одинокие профессионалы, которым нужен стильный угол в городе.
Люди, которые не могут себе позволить полноценную квартиру, но хотят новостройку.
Инвесторы, мечтающие сдавать апарты в аренду.
Родители студентов: купить комнату в общаге — нет, а апарт в новом доме — да.
Те, кто ведётся на красивую рекламу: “ваша квартира мечты за 4,5 миллиона”.

Каждый из этих покупателей находит в апартах что-то своё. Кто-то экономит, кто-то мечтает, кто-то рассчитывает на прибыль. Но все рискуют столкнуться с реальностью.

В чём подводные камни: предупреждаем сразу

Вот где становится интересно. Потому что всё, что кажется милым и удобным на картинке, в жизни может оказаться не таким уж простым.

Проблемы с регистрацией. Жить можно, прописаться — нет. А это значит проблемы с детским садом, поликлиникой, школой и прочими радостями жизни.
Коммунальные платежи. Выше, чем в обычных квартирах. В некоторых случаях в полтора раза.
Налоги. Апарты считаются коммерцией, значит, налог на имущество — как для бизнеса.
Проблемы с перепродажей. Люди всё чаще понимают, что апарты — это не то же самое, что квартира. А значит, и покупателей меньше, и цена может не расти.
Ипотека. Да, банки выдают, но не все, и не всегда на таких условиях, как на жильё.
Отсутствие соцобъектов. Школы, садики, поликлиники — в реновации строятся под количество квартир. Апарты — мимо кассы. В итоге нагрузка на инфраструктуру растёт, но никто за это не отвечает.
ЖК не всегда жилой. Пожарные нормы, вентиляция, шум — всё это может быть устроено не как в жилом доме.

Почему всё же покупают, несмотря ни на что

Вопрос резонный. А потому что хочется. Хочется новостройку, с красивым входом, с панорамными окнами и парком под боком. Хочется вложиться в недвижимость, пока есть возможность. Хочется «быть в теме», а апарты — это сейчас тренд. Застройщики отлично умеют продавать мечты. И когда вам говорят, что это «жильё нового типа», «пространство для жизни 24/7», «город в городе» — сложно устоять.

К тому же в некоторых районах это действительно хороший вариант. Например, если вам не нужна прописка, если вы работаете рядом, если хотите сдавать в аренду. Апарты — это инструмент. Вопрос только, правильно ли вы его используете.

Что стоит сделать перед покупкой

Если вы всё же смотрите в сторону апартов в реновационных кварталах, вот пара советов. Не как от юриста, а как от нормального человека:

Почитайте договор. Внимательно. И если не понимаете — покажите юристу.
Посмотрите, есть ли поблизости школы, магазины, остановки, аптеки. И кто их строил — город или застройщик.
Узнайте, какие тарифы на коммуналку в доме. И сравните с обычной квартирой.
Поговорите с людьми, которые уже там живут. Не в шоуруме, а в реальной жизни.
Подумайте, зачем вам это. Если ради аренды — посчитайте доходность. Если ради жизни — трезво оцените, устроит ли вас отсутствие прописки и все вытекающие.

А теперь без громких слов

Выводы тут простые. Апартаменты в реновационных кварталах — это не однозначное зло и не однозначное благо. Это гибрид, мутант, полуфабрикат недвижимости. Иногда полезный, иногда — совсем наоборот. Если вы понимаете, что покупаете, зачем и на каких условиях — может быть отличным вариантом. Если ведётесь на маркетинг и красивые картинки — можно сильно разочароваться.

Поэтому не стоит бежать сломя голову за «новым трендом». Лучше остановиться, подумать и задать себе один простой вопрос: а я бы хотел тут жить через 10 лет?

Если ответ «да» — дерзайте. Если «скорее нет» — поищите что-то другое. Рынок большой. И, как показывает практика, тренды меняются. А вот метры, коммуналка и отсутствие прописки — остаются.

Смотрим на апарты не как на мечту, а как на инструмент. И тогда всё будет нормально.