Апартаменты в Москве: мифы, страхи и что на самом деле важно знать

Ну что, поговорим про апартаменты? Вот только без пафоса, без буклетов с чашечкой кофе на балконе и без заученных фраз типа «жить в центре в формате бизнес-класса». Мы с вами люди взрослые, кое-что видели, и мозги у нас есть. Поэтому давайте не будем делать вид, будто апартаменты — это какой-то секретный клуб или элитная территория, куда берут только по паспорту с золотым обрезом. Разберёмся по-честному: что это за зверь, где его ловят, с чем едят и как не пожалеть, если уж ввязались.

Апартаменты — это вообще что? Жильё или не жильё?

Вот с этого и начнём. Апартаменты — это такие помещения, которые по документам считаются нежилыми, но в них можно жить. Звучит как парадокс, и вы правы: логики тут как в меню фастфуда — вроде всё вкусно, но по сути не совсем еда. Закон говорит: да, в апартаментах можно ночевать, есть, ставить кровать, собаку и телевизор. Но прописку вы туда не получите, а значит — никаких школ, поликлиник и социальных бонусов по месту жительства. Местные власти на вас как бы слегка смотрят сквозь пальцы: вроде вы есть, а вроде как и нет.

Что это значит на практике? А то, что вы будете жить как обычный человек, но с определёнными неудобствами, которые вначале кажутся мелочью, а потом могут встать в полный рост. Особенно если вы, например, решите родить ребёнка или внезапно выйти на пенсию. Тут начинается интересное: какие-то врачи не приедут, школу будут искать по всему району, а субсидии пролетят мимо, как рейс до Сочи в последний момент.

Почему они дешевле и кого это должно насторожить

Один из главных аргументов в пользу апартаментов — цена. На 15–30% дешевле, чем квартира в том же районе, в таком же доме, с теми же лифтами и даже охраной на входе. Выглядит как подарок. Но, как говорится, если в коробке не гремит — значит, уже заложено.

Секрет прост: застройщик не обязан соблюдать те же нормы, что при строительстве жилых домов. Можно делать плотность населения выше, нормы инсоляции — ниже, и вообще много чего можно не делать. Поэтому в некоторых домах с апартаментами нет нормальной вентиляции, шумоизоляции или окон на юг. Ну а что? Это же по бумагам не жильё, значит, и претензий быть не должно. Не нравится — снимайте гостиницу, никто не держит.

Откуда вообще пошла эта мода и кто в неё играет

Рынок апартаментов в Москве появился не потому, что застройщики вдруг решили сделать всем хорошо. А потому что в определённый момент стало трудно получить разрешение на жилое строительство в центре города. А вот нежилое — пожалуйста. И тут начался карнавал: офисы, бизнес-центры, склады начали превращаться в «апарт-комплексы». Где-то прямо в процессе стройки меняли назначение, где-то — уже после. Потом пришли дизайнеры, добавили стекла, бетона, чёрных рам и светодиодов — и понеслась. Появились кварталы апартаментов с красивыми названиями, обещаниями террас, йога-зон и фильтрованной воды из-под крана.

Покупатели, особенно молодые, клюнули. Жить в новостройке за меньшие деньги, в центре, без всей этой бюрократии — звучит заманчиво. Вот только про налог на имущество в 2,5 раза выше никто сразу не говорил. И про то, что тарифы на коммуналку как в бизнес-центре — тоже.

Типичный разговор с риелтором

— Это апартаменты, но по сути — как квартира.
— А прописаться можно?
— Ну, прописка — не самое главное в жизни.
— А льготы на ЖКХ?
— Слушайте, вы сейчас живёте или льготами меряетесь?

Знакомо? Это как в автосалоне: вы приходите за машиной, а вам продают кресло с колесами, которое «по сути то же самое, но без страховки и мотора».

Почему кому-то апарты подходят идеально

Теперь, чтобы не казаться мрачным пророком, скажу честно: апартаменты могут быть классным решением. Только если вы точно знаете, зачем вам это. Например, вы:

• Не планируете прописку, потому что есть где.
• Не нуждаетесь в социальных льготах.
• Не растите детей и не водите их в садик каждое утро.
• Любите городскую движуху и цените архитектуру.
• Готовы к тому, что условия могут быть нестандартные.

То есть это отличный вариант для молодого айтишника, холостяка, пары без детей или тех, кто покупает для сдачи в аренду. Такие жильцы чаще всего не смотрят, куда светит солнце, и не думают, где будет детская площадка. Им главное — быстро добраться до офиса, чтобы вечером успеть в бар.

А вот кому не стоит даже начинать

• Семьям с детьми.
• Пенсионерам.
• Людям с хроническими заболеваниями.
• Всем, кто рассчитывает на помощь государства.
• Тем, кто боится перемен.

Потому что у апартаментов есть один нюанс: правила могут меняться. Сегодня один налог, завтра другой. Сегодня можно жить, а завтра мэрия решит, что вы мешаете бизнесу. И побежите искать юриста. А ещё там часто бывает беда с парковками, инфраструктурой, и даже с мусоропроводом. Один мой знакомый купил апарты, а потом выяснилось, что выносить мусор нужно через подземный паркинг и два пролёта лестницы. Красота.

Что нужно спросить до покупки, даже если вас уговаривают

• Кто владеет землёй под зданием.
• Есть ли управляющая компания и кто она.
• Какие коммунальные тарифы установлены.
• Какие налоги вы будете платить.
• Кто живёт по соседству (если вокруг офисы, то в выходные будет как в фильме про зомби — пусто и глухо).
• Можно ли реально жить — есть ли кухня, вентиляция, отопление.

Некоторые апарты продают как номер в гостинице, где по документам можно только отдыхать, а не жить постоянно. Но продавцы говорят: «Все живут, и вы поживёте». Это как покупать электричку и ездить на ней по городу — пока не поймают.

Аренда апартаментов — это вообще отдельная песня

Вот тут апарты — настоящая находка. Снять квартиру рядом с метро за 70–80 тысяч — тяжеловато. А апартаменты — можно. Вариантов куча, и часто с хорошей отделкой, мебелью, и даже посудомоечной машиной. Правда, придётся смириться, что в субботу с утра могут сверлить, потому что дом-то по сути — нежилой. Тишина и покой вам не гарантированы, особенно если внизу офис или кафе. Но если вас не пугают такие мелочи — аренда апартов может быть удачным решением. Многие снимают на пару лет и вообще не жалуются.

Что будет дальше: апартаменты через 5–10 лет

А вот это — большой вопрос. Пока государство не определилось. Переводить в жильё массово — дорого и муторно. Оставлять как есть — тоже не вариант, потому что люди живут, и с каждым годом вопросов всё больше. Скорее всего, постепенно начнут появляться отдельные нормы для апартаментов. Может, введут что-то типа «жилищных блоков с особым статусом». А может, просто обяжут платить больше — как плату за свободу.

Вывод простой: не стройте воздушных замков. Если вам говорят, что вот-вот всё переведут в жильё — не верьте. Да, в отдельных случаях такое случается. Но это не массовая история. Это как выиграть в лотерею: шанс есть, но жить на нём не стоит.

Под занавес: что действительно важно

Покупка апартаментов — это не ошибка и не подвиг. Это выбор. Но сделать его надо осознанно. Не очаровывайтесь видом на Москва-Сити, не верьте каждому слову из буклета, не думайте, что сэкономили 2 миллиона, если потом эти миллионы уйдут в налоги, ремонт и юридические танцы.

Жильё — это не просто стены. Это весь ваш быт. И если в этом быту вас устраивает отсутствие прописки, повышенные тарифы и жизнь по правилам отельного формата — прекрасно. Только не забывайте: апартаменты — это не универсальное решение. Это компромисс. Иногда — удачный. Иногда — очень громкий и холодный.

Берегите себя и квадратные метры. Особенно те, в которых вы спите.