Апартаменты с отделкой или без — что выгоднее при инвестиции

Покупка апартаментов — штука тонкая. Особенно если вы не просто хотите там жить, а планируете на них зарабатывать. Казалось бы, что может быть проще: нашёл хороший вариант, купил, подождал, продал или сдал — и вот она, инвестиционная радость. Но не всё так гладко. Один из самых каверзных вопросов, который встаёт перед инвестором на этапе выбора — брать апартаменты с отделкой или без неё? И вот тут начинается самое интересное. Давайте разбираться, в чём подвох и что же в итоге выгоднее.

Отделка: что это вообще такое и зачем она нужна

Прежде чем считать доходность, стоит определиться с терминологией. Отделка — это всё, что делает голую бетонную коробку пригодной для жизни. Стены ровные, пол лежит, потолок не плачет, проводка заведена, сантехника не в коробках, а уже стоит, краны блестят, а не лежат грустно на полу.

В отделку могут входить:

Покраска или обои на стенах.
Ламинат, плитка или линолеум на полу.
Установленные розетки, выключатели, светильники.
Умывальники, унитазы, иногда даже кухонные гарнитуры.

Некоторые застройщики идут дальше и предлагают квартиры «под ключ», с мебелью, техникой и даже шторами. Вошёл — живи. Или сдавай. Или продавай. Ну, почти как из коробки достать новый телефон — симку вставил и в бой.

Апартаменты без отделки: экономия или головная боль?

Казалось бы, без отделки — это дешевле. Купил голые стены, не переплатил, сам сделал как хочешь. Но тут стоит сделать глубокий вдох. Или даже два. Потому что то, что кажется выгодой, может превратиться в болото — в прямом и переносном смысле.

Вот с чем сталкивается человек, купивший апартаменты без отделки:

Нужно найти бригаду, которая реально умеет работать, а не просто обещает золотые горы за наличные в сумке.
Сроки ремонта могут тянуться как сериал, который поначалу был интересным, а потом скатился в уныние.
На ремонт уходит куча времени, сил, нервов и, конечно же, денег. Причём больше, чем вы планировали.
Если вы не живёте рядом, придётся либо мотаться туда-сюда, либо нанимать тех, кто будет всё контролировать (а они тоже хотят есть и спать не на стройке).
Пока идёт ремонт — деньги не работают. То есть сдавать вы не можете, а коммуналка уже капает.

Теперь про цену. Да, апартаменты без отделки стоят дешевле. Но только на первый взгляд. К этой цене прибавляется ремонт, мебель, техника и работа всех тех, кто вам это всё сделает и поставит. В реальности экономия оказывается эфемерной. Иногда апартаменты с отделкой стоят всего на 10-15% дороже, а вы экономите месяцы и кучу нервов.

Отделка от застройщика: чем она хороша, кроме сэкономленного времени

Апартаменты с отделкой — это почти всегда про скорость. Купил, оформил, получил ключи, разместил объявление — и поехали. Особенно если вы планируете сдавать их в аренду. Люди, которые ищут аренду, чаще всего не хотят возиться с ремонтом. Им нужно заехать быстро и жить, а не таскать обои в багажнике.

Что ещё хорошего:

Не нужно искать мастеров, бегать по магазинам и спорить, какая плитка в ванной «уютнее».
В случае продажи покупатель охотнее смотрит на уже готовое жильё.
Можно сразу сдавать. Особенно актуально в горячий сезон — летом или перед началом учебного года, когда аренда взлетает.
У вас фиксированная цена, включающая отделку. То есть вы не попадёте на рост цен на материалы или непредвиденные «ой, тут всё гнилое, надо менять».

Иногда застройщики сотрудничают с крупными студиями дизайна или даже сетями магазинов, и можно выбрать один из готовых вариантов оформления. Это не дизайнерская индивидуальность, но зато точно не аляповатый ремонт от дяди Саши с рынка.

Когда апартаменты без отделки действительно выгоднее

Не будем гнать волну на голые стены — у них тоже есть свои плюсы. И бывает, что они действительно оправданы. Например, в таких случаях:

Вы — опытный инвестор с проверенной бригадой, которая уже знает, как быстро и качественно делать ремонт.
У вас есть собственный дизайнер или вы сами им работаете (ну или у вас есть такая подруга, которая с детства клеит обои ровно и делает стиль «как в Пинтересте»).
Вы покупаете в жилом комплексе бизнес- или премиум-класса, где отделка от застройщика может быть просто «проходной», а ваши клиенты — избалованные эстеты.
Вы хотите сделать индивидуальный стиль, чтобы потом продать дороже. Иногда оно реально работает. Только надо знать, что вы делаете.

Но таких случаев не так уж много. И если вы — не профи, не строитель, не дизайнер и не владелец сети аренды с огромным опытом, то игра с отделкой может быть похожа на игру в «угадай, сколько выйдет по деньгам». А угадывается это плохо.

Цифры, эмоции и немного правды

Давайте немного прикинем по деньгам. Допустим, апартаменты без отделки стоят 10 миллионов. Ремонт обойдётся минимум в 1–1,5 миллиона, если не замахиваться на лепнину и золотые унитазы. А то и больше, особенно если с нуля делать всю инженерку, стяжку, утепление, шумоизоляцию и прочие радости.

А вот апартаменты с отделкой могут стоить 11–11,2 миллиона. Да, вроде бы переплата. Но зато они уже готовы. И если сдавать, то вы начнёте получать доход на 3–6 месяцев раньше, чем с голыми стенами. За это время можно спокойно окупить разницу.

Плюс в случае аренды, апартаменты с отделкой быстрее сдаются. Люди выбирают глазами. А если вы выставите фото белых стен и торчащих проводов — желающих будет немного.

Личный подход: кто вы в этой игре?

На самом деле всё упирается в ваш стиль инвестирования. Если вы любите погружаться с головой, управлять ремонтом, выбирать материалы, следить за сметами — возможно, апартаменты без отделки ваш вариант. Но готовьтесь к тому, что это будет проект с вовлечением.

Если вы больше про пассив — вложил, запустил, наблюдаешь — тогда с отделкой однозначно проще и выгоднее. Особенно если брать в расчёт аренду.

Есть и промежуточный вариант: апартаменты с частичной отделкой. Например, когда стены уже оштукатурены, пол выровнен, а сантехника выведена. Вам остаётся только навести «красоту». Такой подход может быть золотой серединой — и дешевле, и не слишком долго по срокам.

Аренда или перепродажа: отделка рулит

С точки зрения инвестора, которому важно быстро начать получать деньги — отделка рулит. Вы покупаете апартаменты, в которых можно жить. Всё, точка. И это самое важное, когда вы работаете с арендаторами или хотите выйти из объекта в нужный момент.

Даже если вы рассчитываете на перепродажу, объект с отделкой воспринимается как «готовый». Его легче продавать. Люди, особенно в средней ценовой категории, хотят видеть конечный результат. Они боятся ремонта. Больше, чем ипотеку.

Подводные камни и сюрпризы от застройщика

Стоит сказать пару слов и о минусах. Отделка от застройщика бывает разная. Очень разная. Иногда — откровенно бюджетная. Дешёвые материалы, нестандартные розетки, обои, которые отклеиваются от взгляда. Тут важно изучать шоурумы, спрашивать, какие материалы используются, и читать форумы.

Есть застройщики, которые делают всё аккуратно, почти по любви. А есть те, у кого отделка — это «для галочки», лишь бы выехали. Поэтому проверяйте качество, чтобы потом не платить дважды.

Что скажет вам простой инвестор?

Если подытожить по-человечески — апартаменты с отделкой почти всегда выгоднее, особенно если вы:

Не хотите влезать в ремонтный квест.
Планируете сдавать объект.
Хотите быстро вернуть вложенные деньги.
Работаете с массовым сегментом арендаторов.

Апартаменты без отделки подойдут тем, кто хочет сделать «конфетку» и умеет это делать. Но для новичков это чаще стресс и расходы, чем выгода.

Итак, с чем вы выйдете из офиса продаж

Купив апартаменты с отделкой, вы скорее всего выйдете из офиса продаж с ощущением, что сделали всё правильно. Быстро, удобно, по делу. А главное — с перспективой на доход.

А если всё же решите брать без отделки — запасайтесь терпением, калькулятором, проверенными мастерами и умением не срываться, когда плитка пришла не того цвета.

Удачи вам в инвестициях! Пусть апартаменты радуют не только глаз, но и кошелёк.