Апартаменты и налоги: сколько, за что и есть ли лазейки

Вы купили апартаменты, пожали руку застройщику, получили ключи и почувствовали себя хозяином жизни. Или, как минимум, владельцем перспективного метра в Москве. Но радость недолгая. Проходит месяц-другой, и в ящике появляется письмо от налоговой, в котором за нежилое помещение вам предлагается выложить сумму, за которую можно было бы съездить в отпуск, купить холодильник и ещё остаться на пару стульев из ИКЕА. Вот тут-то и начинается знакомство с налоговой реальностью апартов. Она, скажем мягко, не такая пушистая, как у квартир. И да — «но мы же просто живём!» — не аргумент.

Давайте спокойно, без паники, но с точностью хирурга разберём, сколько, за что и как платят собственники апартаментов. И главное — есть ли способы сделать это чуть менее болезненно.

Почему налоги на апартаменты выше, чем на квартиры

Потому что по закону апартаменты — это не жильё. А нежилые помещения. А значит — облагаются налогами по другим ставкам. Квартиры считаются объектами жилого фонда и облагаются по сниженному тарифу. А апарты попадают в категорию «коммерческой недвижимости». Даже если у вас там только кровать, кот и чайник. Государство на вашу занавеску с совами внимания не обращает.

И вот отсюда начинается вся арифметика.

Налог на имущество: вот где больно

Основной неприятный налог для владельца апартаментов — это налог на имущество физических лиц. Ставка зависит от региона, но в Москве логика такая:

Для квартиры: ставка начинается от 0,1% и доходит до 0,3% от кадастровой стоимости.
Для нежилого помещения (то есть апартов): ставка — 0,5% (а если вдруг больше 300 млн — 2%… но это, надеемся, не про вас).

Допустим, у вас апартаменты с кадастровой стоимостью 10 млн рублей.

– Если бы это была квартира: налог составил бы примерно 10–30 тысяч в год.
– А вот апартаменты — все те же 10 млн × 0,5% = 50 000 рублей в год.

Вот так вы платите за то, что формально купили себе «офис с душем». И скидки типа «я пенсионер» или «у меня трое детей и совесть чиста» здесь не работают — льготы касаются только жилой недвижимости.

Можно ли снизить кадастровую стоимость?

Теоретически — да. Но на практике это процесс, похожий на поход к чиновнику с предложением изменить его мнение. Нужно:

Заказать оценку у независимого оценщика.
Подать заявление в МосгорБТИ.
Аргументировать, что кадастровая стоимость завышена (например, аналогичные объекты стоят дешевле).
Ждать. И надеяться.

Иногда получается. Но чаще — нет. Особенно если ваш апарт в новом комплексе, с террасой и видом на речку. Там кадастр любят ставить с запасом — авось не заметят.

НДФЛ, если сдаёте апарты в аренду

Если вы не просто живёте в апартах, а сдаёте их — налоговая вас тоже не забудет. Доход от аренды — это ваш доход, а значит, вы обязаны платить налог на доходы физических лиц. Вот как это работает:

По умолчанию: 13% от полученного дохода (если вы гражданин РФ).
Для нерезидентов: ставка — 30%.
Если вы ИП на упрощёнке: можно платить 6% с оборота (но это уже отдельная схема, об этом ниже).

Пример: вы сдаёте апарты за 60 000 в месяц. В год — 720 000 рублей.

– НДФЛ = 720 000 × 13% = 93 600 рублей.

Причём налоговая может узнать, что вы сдаёте, даже если вы об этом громко не рассказываете. Через управляющую компанию, банковские переводы, камеры, соседей — да хоть через жалобу бабушки, которой не понравилось, что в вашем апарте каждую неделю новые чемоданы.

Можно ли сдавать и не платить?

Можно. Пока не поймают. Но если поймают — будут доначисления, штрафы, пени и разговор в кабинете, где висят портреты. Сейчас налоговая всё активнее анализирует доходы граждан и отслеживает аренду через цифровые следы. Особенно в домах с массовой посуточной сдачей. Так что «да кто меня найдёт» — уже не работает.

Лайфхак: стать ИП и платить меньше

Если вы планируете сдавать апартаменты долго и официально — выгоднее зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. Тогда вы можете выбрать упрощённую систему налогообложения:

6% с дохода. То есть с тех же 720 тысяч в год — вы заплатите 43 200 рублей.
Плюс фиксированные взносы в ПФР и ОМС: около 50 000 рублей в год (если вы не наёмный сотрудник нигде).

Итого получится почти то же самое, что при НДФЛ — но вы получаете статус, право рекламировать, брать арендаторов официально и даже вычитать некоторые расходы.

Правда, не забудьте: ИП — это ответственность, отчётность, визиты в налоговую, и иногда — «вопросы» от жильцов. Но если сдача — ваш бизнес, оно может стоить того.

А если апартаменты в собственности, но вы не сдаёте — налог всё равно?

Да. Налог на имущество платится вне зависимости от того, живёте вы, сдаёте или вообще забыли, что у вас есть апарты. Они — ваша собственность. А значит, налог — неизбежен. Даже если вы в них не были ни разу после покупки. Даже если вы живёте на Камчатке, а апарты — в Тушино.

И тут вспоминается старая истина: владение — это не только про гордость, но и про счета.

Есть ли лазейки?

Ну, смотря что считать лазейкой. В чёрную сдавать — не советуем. Прятать имущество — тоже не очень. А вот легальные способы сэкономить или хотя бы уменьшить налоговую боль — есть.

Снижать кадастровую стоимость через суд или комиссию.
Оформлять ИП при сдаче — платите меньше, но в белую.
Объединять апарты с другими объектами (если возможно), чтобы менять назначение (очень сложно, но иногда срабатывает).
Следить за изменениями законодательства — бывают региональные льготы или скидки.
В некоторых случаях можно оформить договор безвозмездного пользования (например, родственникам) — но налог всё равно будет, просто без НДФЛ).

А вдруг апартаменты признают жильём? Тогда всё станет проще?

Хороший вопрос. Очень многие владельцы на это надеются. Но на практике массовый перевод апартов в жилой фонд — маловероятен. Это требует:

Перевода назначения земли.
Соответствия нормам инсоляции, вентиляции, звукоизоляции, парковок.
Перестройки УК, согласований и прочих радостей.

Иногда переводят. Локально. Один дом из ста. По решению суда. За три года. С коллективным иском. И большими расходами. В остальных случаях — остаётся жить и платить как коммерция.

Так что в итоге

Налог на имущество: около 0,5% от кадастровой стоимости.
Если сдаёте — НДФЛ 13% или как ИП — 6% + взносы.
Прописка не положена — значит, льготы, субсидии и преференции не светят.
Скрыть владение не получится — всё в Росреестре, налоговая в курсе.

Финальная арифметика для примера

Апарты стоят 10 млн.
Кадастр — тоже 10 млн.
Налог на имущество — 50 тыс.
Сдаёте за 60 тыс. × 12 = 720 тыс.
НДФЛ — 93 600 (или 43 200 + 50 000 как ИП).
Чистыми — 576 000 (если платите НДФЛ).
Окупаемость — около 17–20 лет. Без учёта роста цен.

А стоит ли оно вообще?

Если вы хотите жить — будьте готовы платить как за офис.
Если хотите сдавать — считайте всё до копейки.
Если хотите «спрятать деньги в камне» — ну, апарты — это скорее не камень, а пеноблок с сюрпризами.

И помните: в налоговом мире апартаменты — не привилегия, а хитрая конструкция. Жить в них можно. Но платить — тоже.