Апартаменты для сдачи в аренду: считаем окупаемость без розовых очков

С идеей купить апартаменты под аренду сталкиваются почти все, кто однажды нашёл на банковском счету деньги, которых «жалко тратить, но держать просто так — ещё обиднее». И вот начинается: «А давай возьмём апарты — они дешевле, сдаются хорошо, народ ведь едет в Москву, студенты, айтишники, командировки…» Всё это звучит логично, пока не откроешь Excel и не посчитаешь, сколько ты реально заработаешь и через сколько лет всё окупится. А ведь могли бы вложиться в отпуск, массажное кресло и шоколадки, но нет — будем сдавать.

Итак, давайте честно, без рекламных бантиков и завуалированных «инвестиций с душой». Считаем, анализируем, разбираемся — приносят ли апартаменты прибыль или просто хорошо смотрятся в резюме городского рантье.

Почему вообще апарты кажутся хорошей идеей

Для начала — короткий список того, что делает апартаменты на первый взгляд привлекательными для сдачи:

Стоят дешевле, чем аналогичные квартиры.
Часто находятся ближе к центру или метро.
Могут быть уже с отделкой (а значит, сразу можно запускать арендаторов).
Нет ограничений на сдачу: хочешь — по дням, хочешь — по годам.
В модных домах — охрана, парковка, консьерж, красивый лобби-бар.

То есть, за условные 10 миллионов вы покупаете небольшую студию в современном доме и сразу запускаете арендатора. Через месяц начинаются пассивные доходы и пассивная гордость. Так это в теории.

Теперь давайте посмотрим, что происходит на практике.

Покупка: с чего всё начинается

Для расчёта возьмём простой, но реальный пример. Москва, апарт-студия 27 кв. метров, недалеко от метро, с отделкой, в апарт-комплексе с нормальной управляющей компанией. Стоимость — 10 миллионов рублей. Сдаётся она, допустим, за 55 000 рублей в месяц.

Звучит неплохо: 660 тысяч в год. Вроде как окупаемость за 15 лет. Но если вы уже начали делить стоимость на доход и хлопать в ладоши, притормозите — это только верхушка.

Коммуналка, налоги, управляйка и всякое мелкое, но злобное

Апарты — это не жильё. Значит, коммунальные тарифы другие, коммерческие. Платёжка выглядит так, будто вы не арендатора приютили, а целую пиццерию запустили. Средняя ежемесячная нагрузка:

Коммунальные платежи: 7 000–9 000 рублей.
Услуги управляющей компании (если через неё сдаёте): 10–30% от аренды.
Налог на имущество: около 0,5–2% от кадастровой стоимости (в среднем — 40–60 тысяч в год).
Мелкий ремонт, мебель, техника — заложим ещё 20–30 тысяч в год.

А теперь считаем.

660 000 рублей в год аренды минус:

90 000 коммуналки.
60 000 налога.
30 000 мелкий ремонт и замена техники.
66 000 (если управляющая компания берёт 10%).

Итого: чистыми — 414 000 рублей в год. И это при благоприятных условиях: арендаторы не съехали раньше времени, не сломали холодильник и не унесли шторы. Окупаемость получается не 15 лет, а ближе к 24. Без учёта роста цен, но и без учёта потенциального простоя или увеличения налогов. Удовлетворительно, но никак не «инвестиция мечты».

А если сдавать посуточно? Может, оно того стоит?

Посуточная аренда — это отдельный зверь. В хороших апартах, рядом с центром, можно снимать по 3–4 тысячи в день. При высокой заполняемости выходит от 90 до 100 тысяч в месяц. Заманчиво?

Да, но:

Заполняемость 100% — редкий зверь.
Есть комиссии с площадок (30% Booking, например).
Постоянные уборки, смена белья, проверка мебели.
Шумные соседи, жалобы, потенциальные проблемы с УК.
А ещё — вам нужен человек или компания, кто этим будет заниматься. За деньги.

С учётом этих факторов, посуточка выходит на уровень 60–70 тысяч чистыми в месяц, но требует в разы больше нервов. Если вы сам всё делаете — вы уже не инвестор, а администратор мини-гостиницы. Добро пожаловать в туризм.

Что с ценой апартов через 5–10 лет?

А вот тут начинается самое туманное. С квартирами всё понятно: растут в цене, особенно если район развивается. А вот с апартаментами — всё зависит от статуса, локации и настроения законодателя. Иногда цена апартов через пять лет такая же, как была при покупке. А иногда — даже ниже.

Почему? Потому что:

Дом не признан жилым, перепродажа сложнее.
Нет школы, детсада — семейным неинтересно.
Изменилась налоговая политика — и всё посыпалось.
Конкуренция выросла — аренда упала.

Короче, рассчитывать на рост цены как у квартир — рискованно. Покупка апартов — это не «сейчас купим, через три года продадим с наценкой». Скорее — «купим, будем сдавать, и если повезёт, лет через 20 вернём свои деньги».

Когда апарты реально могут быть выгодны

Вот несколько сценариев, когда апартаменты действительно могут приносить нормальный доход:

Вы покупаете по сильно сниженной цене на старте продаж (например, 20% дешевле рынка).
Сдаёте самостоятельно, без посредников, и при этом умеете решать все вопросы.
Вы — нерезидент, которому прописка не нужна, и налоговая нагрузка устраивает.
Вы планируете жить в них сами в будущем, а пока сдаёте.
Дом в идеальной локации: бизнес-кластер, метро, стабильный спрос на аренду.

Во всех остальных случаях — считайте всё до копейки. Потому что апарты — это не подарок с ленточкой, а сложный, но рабочий механизм. Только если вы понимаете, как он устроен.

А что если сравнить с покупкой квартиры?

Квартира будет стоить дороже. Допустим, не 10, а 12 миллионов. Но при этом:

Коммуналка меньше.
Налог — символический.
Легче перепродать.
Можно прописаться самому или арендатору.
Больше стабильности в будущем.

Если вы ищете надёжную долгосрочную инвестицию — квартира спокойнее. Апарты — быстрее, гибче, но с рисками. Это как между облигацией и криптовалютой — кто на что готов.

Финальная калькуляция для уставших считать

Купили апарт за 10 млн
Сдаёте за 55 000 в месяц
Из них тратите на всё около 20 000
Остаётся 35 000
В год — 420 000
Окупаемость — около 23–25 лет (если всё идеально)
Если сдаёте посуточно — чуть быстрее, но с головной болью

И в чём мораль всей басни

Апартаменты — не волшебная инвестиция, от которой вы проснётесь миллионером через три года. Это скорее терпеливая сдача бутылок по 3 рубля — со временем набирается, но надо много, долго и желательно без потерь.

Если вы рассматриваете апарты как способ приумножить деньги — считайте внимательно, закладывайте все риски, не забывайте про налоги и не очаровывайтесь видом из окна. Деньги любят тишину, а апартаменты — чёткий расчёт. Без розовых очков, с калькулятором в руке и трезвым взглядом на действительность — вот тогда это может сработать.