Апартаменты для инвестиций: кому реально удаётся заработать

Поговорим честно: когда человек говорит «куплю апарты для инвестиций», это может означать всё, что угодно — от «сдавать по дням и выйти на пассивный доход» до «перепродам через два года и уйду на Бали». На практике чаще получается: «сдаю, кое-как покрываю коммуналку, и каждый месяц думаю, зачем мне всё это нужно». Но! Есть и те, у кого реально получается заработать. Не сказочно, не в три раза, но стабильно и с головой.

Давайте разбираться, кому апартаменты действительно приносят доход, как они это делают и почему большинство новичков ошибаются на старте.

Мечта инвестора vs реальность

Мечта:
– Куплю апарт за 9 миллионов.
– Сдам за 80 тысяч.
– Через 10 лет куплю второй.
– Через 15 буду жить на пассивный доход.

Реальность:
– Купил за 9, вложил ещё миллион в отделку.
– Сдаю за 60.
– 12 из них уходит на коммуналку и налог.
– Периодически ремонт, простой, капризы арендаторов.
– Окупаемость — лет 20, если всё идёт ровно.

И всё же, заработать можно. Просто для этого нужно не «мечтать о пассивном доходе», а подходить к делу как к бизнесу. С цифрами, с анализом, с готовностью возиться.

Кто зарабатывает на апартах на самом деле

Профи из посуточной аренды

Это ребята, которые покупают не один апарт, а сразу несколько, в хорошо сданном комплексе, рядом с метро и бизнес-центрами. Им не нужна прописка, им нужны короткие циклы: заезд — выезд — клининг — снова заезд. У них:

• Уборщицы по расписанию.
• Платформы типа Airbnb, Booking, Авито.
• Автоматизированные замки и шаблоны переписки.
• Гибкие цены в зависимости от сезона и дня недели.

Да, у них тоже бывают просадки — январь, майские, «чёрные вторники». Но за счёт оборота и плотного графика они выходят в плюс. Главное — не лениться, всё считать и держать апарты в идеале. Для них это бизнес, а не «инвестиция на потом».

Те, кто взяли апарты по сниженной цене на этапе котлована

Если вы купили студию за 6, а сейчас она стоит 9 — вы уже в плюсе. Такие инвесторы заранее заходят в проект на стадии ППТ (планировки), когда дом даже не начали строить. Потом ждут 2–3 года, и либо продают на пике, либо запускают в аренду. У них всегда есть план B, и они точно понимают, зачем покупают: для перепродажи или сдачи. Они не торопятся, не паникуют и не вкладываются в то, что выглядит слишком «модно».

Семейные айтишники, которые купили апарт под себя, а потом передумали

Сценарий простой: человек купил апарт, пожил пару лет, понял, что детей там не вырастить, и решил сдавать. Вложений почти нет, локация хорошая, арендаторы находятся быстро. Доход небольшой, но стабильный. Это не совсем классический инвестор, но деньги идут — и это уже успех.

Те, кто сдают в белую как ИП

Они официально регистрируются как индивидуальные предприниматели, платят 6% с дохода, ведут бухгалтерию, работают через договоры и рекламу. У них — лояльные арендаторы, хорошая репутация и понятные отношения с государством. Они не мечтают о «пассиваче», они — владельцы мини-бизнеса. И у них получается.

А кто не зарабатывает и быстро разочаровывается

• Те, кто купил апарт по завышенной цене, ориентируясь только на буклеты.
• Кто не рассчитал налог на имущество и офигел от счета в 55 тысяч в январе.
• Кто не знал, что зимой апарты бывают холодными, а летом — как теплица.
• Кто не учёл, что посуточка — это каждый день на связи с постояльцами.
• Кто купил в районе без метро и теперь пытается сдать через Instagram.
• Кто надеялся «перевести в жильё», но ничего не читал и никого не спросил.

На чём реально зарабатывают в апартах

• На локации. Чем ближе к метро, МЦК, Сити — тем выше спрос.
• На планировке. Студии до 30 м² с окном и кухонной зоной всегда в ходу.
• На дизайне. Хорошая отделка поднимает цену аренды на 10–20%.
• На гибкости. Умение быстро адаптироваться — ключ к доходу.
• На управлении. Кто сам сдаёт — получает больше. Кто отдаёт в управляйку — платит за удобство.

Не заработаете, если…

• Надеетесь, что «как-нибудь сдам».
• Не следите за спросом.
• Ждёте роста цен, которого может не быть.
• Покупаете в доме, где апартов слишком много.
• Берёте кредит, а потом едва вытягиваете ежемесячный платёж.

Формула дохода — без иллюзий

Купили за 8, сдаёте за 60 000 в месяц.
Из них:

– 10 000 — коммуналка.
– 6 000 — налог на имущество.
– 6 000 — как ИП или НДФЛ.
– 3 000 — мелкий ремонт, техподдержка.

Чистыми остаётся 35 000 в месяц. В год — 420 000.
Окупаемость — 19 лет. Без учёта роста цен, инфляции и форс-мажоров.

Можно ли заработать быстрее?

Можно. Если:

• Купили дёшево.
• Сдаёте дорого.
• У вас не бывает простоя.
• Всё чётко организовано.

Но для этого нужна не только удача. Нужна системность. А главное — понимание, что апартаменты — это не чудо-вклад, а работающий механизм. Если не ухаживать — скрипит. Если смазывать — крутится.

Итог

Апартаменты могут быть инструментом для заработка. Но только в руках тех, кто понимает, куда вкладывает. Это не история про «купил и забыл». Это история про «купил, настроил, работаю с этим каждый день».

• Зарабатывают те, кто:
• Думает цифрами.
• Планирует на годы вперёд.
• Не верит буклетам, а проверяет ногами.
• Не боится управлять — не только недвижимостью, но и собой.

Именно такие инвесторы уходят не на Бали, но хотя бы в плюс. А это, согласитесь, уже кое-что.